Земельные участки в Подмосковье | Земельные участки

Оформление купли продажи земельного участка

Оформление купли продажи земельного участка

Особенности оформления купли продажи земельного участка в Московской области (Подмосковье)

Для Подмосковья в последние годы характерен повышенный интерес к покупке земельных участков. В этой связи надо помнить о том, что на продажу выставляются земли самых разных категорий и предназначения. В основном это земли поселений и земли сельскохозяйственного назначения. Одной из главных особенностей оформления купли продажи земельного участка в Московской области является то, что часто земля документально находится в неком промежуточном состоянии. Это значит, что некая фирма или частное лицо приобрели земельный участок, предназначенный под сельскохозяйственные культуры, и начали процесс его переоформления под жилищное строительство. Однако по времени такие действия могут быть очень длительными, потому проверять документальную принадлежность земельных участков надо очень тщательно. Особенно той земли, которая продается по цене ниже средней рыночной для Подмосковья. Еще есть земля в дачных кооперативах и товариществах, тут не надо путать возможность упрощенного узаконивания старых дачных участков по закону о "дачной амнистии" с вопросами купли-продажи земли, когда покупатель собирается начать там строительство дома под постоянное проживание. Оформлять документацию придется в полной форме, причем, в Московской области эта процедура разнится в зависимости от того, какое строение планируется возводить на нем. Могут понадобиться дополнительные изыскания и справки, если строится объект коммерческого использования или коттедж.

Также для земель в водоохраной или заповедной зоне тоже возникают трудности по землеотводу под застройку, поскольку к положениям чисто земельных законов присоединяются ограничения законов по охране водных ресурсов и особенности юридического статуса земель заповедной зоны или представляющих историческую и культурную ценность. Главная особенность оформления земельного участка в Московской области заключается в том, что желающих их приобрести здесь очень немало, возникает ажиотаж и создается почва для злоупотреблений, когда органы местных районных администраций формируют непродуманные разрешения на продажу земли и создают почву для оспаривания этих решений в будущем. Как нигде более, в Подмосковье сделка купли-продажи земли может быть удачной только при тщательной подготовке, выполнении и учете многих дополнительных условий и нюансов. Так, в случае простого использования земли под жилье и ведение личного подсобного хозяйства всё может быть проще и длительность процесса перехода прав собственности не влияет на осуществление прав владельца проживать на участке, то коммерческое предназначение земли, как капитала сразу же становится затрудненным.

Вообще же, сделки по земельной недвижимости в Подмосковье в основном ведутся через специальные агентства, расположенные, желательно, в том же регионе, где и земля. Только они располагают достаточной информацией обо всех местных требованиях и юридических нюансах сделок. Кроме того, личный контакт с местной администрацией таких риэлторов значительно ускоряет дело. Таковы реалии земельного бизнеса в Московской области.

Порядок оформления продажи земельного участка

Для того, чтобы быстро совершить сделку по продаже земельного участка необходимо как можно тщательнее подготовиться к ней предварительно. Изучить все нюансы и собрать необходимый пакет документов. Прежде всего, нужно иметь на руках удостоверение о праве собственности на землю с подтверждением того, что именно то лицо, которое намерено участвовать в сделке, как продавец может единолично распоряжаться данным земельным участком. В качестве документа о собственности могут выступать как новые, так и старые свидетельства российского образца. Это также могут быть свидетельства о праве на земельные доли или выписка из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных земель. В качестве подтверждения прилагаются договоры или судебные решения об отчуждении земельных участков, свидетельства о наследственных правах на них, решения органов власти о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование. Перед началом продажи земельного участка выполняется продавцом проверка границ земельного участка. Её производят геодезические организации на основании нотариально заверенных копий свидетельства о собственности земельным участком, техпаспорт БТИ (если имеются строения), акта согласования с владельцами земли по границам участка. Перед продажей земельного участка его владельцу необходимо получить кадастровый план из земельного комитета в том районе, где находится земля. Наличие этого документа избавит продавца от лишних проволочек во время проведения сделки продажи земельного участка.

А вот, когда уже собраны правоустанавливающие документы, получен кадастровый план участка, подготовлены все необходимые справки от технических и коммунальных служб, продавец участка должен получить органах налоговой инспекции справку об отсутствии задолженностей по налогу на землю. В районных органах Государственного реестра нужно также взять справку об отсутствии ограничений на пользование землей. После совершения всех этих действий можно считать, что продавец документально готов к продаже земельного участка. В обязательном порядке продавец предоставляет покупателю сведения о площади и размерах земельного участка и строениях на нем (если имеются) о возможности подтоплений, пожароопасности. Даются также сведения о решениях, которые ограничивают возможности эксплуатации объекта недвижимости: залоговых правах и других обременениях (аренда, доля в совместном владении землей, ограничениях пользования водоемом и причалом, и т.д.). Однако, в обязанности добросовестного продавца земли должно дополнительно входить информирование покупателя о всех важных особенностях по эксплуатации и формированию стоимости недвижимости. Для земельного участка это, в первую очередь, сведения о возможности жилого строительства на участке (или отсутствия таковой), наличие и экологическая чистота прилежащих природных образований: лесных угодий, водоемов, подъездных путей к земельному участку, о расстояниях от точек подключений инженерных коммуникаций, сервисных центров и магазинов, наличию и характеру соседей. Всё это важно выполнить продавцу, чтобы продажа земельного участка была проведена правильно и без последующих претензий.

Порядок оформления покупки земельного участка

При покупке земельного участка заинтересованной стороной выступает покупатель. Он тоже обязан выполнить положенные ему действия в процессе сделки по купле-продаже земли. В обязательном порядке до заключения сделки он сам или его полномочный представитель должны ознакомиться с границами земельного участка, провести тщательный его осмотр, сформировать свои вопросы к продавцу. Покупателю необходимо помнить, что он не имеет права в дальнейшем предъявлять претензии о несоответствии или изъяне, который был не замечен при осмотре по его вине. Обычно, договор купли продажи земельного участка предусматривает такой пункт. После заключения сделки покупки земельного участка новый владелец должен произвести подготовку и регистрацию пакета документов, необходимых для подтверждения его права собственности.

Предварительно от продавца при покупке земельного участка покупатель должен получить справку о государственной регистрации, справка о наличии или отсутствии обременений по земельному участку, кадастровый план, документальные подтверждения возможности или ограничений жилого строительства на этом участке. Все непонятные моменты нужно прояснить в районных органах местного самоуправления.

Данная документация проходит предварительную правовую экспертизу с целью получения подтверждения законности сделки по покупке земельного участка. Экспертиза должна установить, прежде всего, что документально и верно засвидетельствованы права единоличной собственности продавца на земельный участок, чтобы впоследствии на него не претендовали другие лица. При отсутствии нарушений правовых норм органами государственной регистрациир вносится соответствующую запись в Единый Государственный Реестр Прав и выдаются новому собственнику правоустанавливающие документы на земельный участок в виде удостоверения о государственной регистрации права собственности. Это и будет окончанием процесса покупки земельного участка.

Нотариальный договор купли продажи земельного участка

Оформление сделки купли-продажи земельного участка проводится посредством заключения сторонами нотариального договора купли продажи земельного участка. И продавцу, и покупателю надо иметь в виду, что если договор не оформлен в соответствии с вышеизложенным требованием, то обязательным для соблюдения он не будет. Продавец и покупатель могут доверить проведение сделки третьим лицам (например, агентствам недвижимости) по письменной доверенности с указанием в ней точных данных и с приложением детального описания объекта купли-продажи. По своей форме договор купли продажи земельного участка содержит все необходимые пункты, которые при их выполнении гарантируют законность сделки. Так, для объектов недвижимости, находящихся в семейной собственности, при совершении сделки необходимо письменное согласие второго супруга продавца земельного участка, как объекта их совместного владения. Если продавцом является юридическое лицо, то право его представителя на заключение сделки обязательно должно быть подтверждено наличием решения владельца фирмы (совета директоров или акционеров) о продаже (равно и покупке) данного земельного участка.

Далее договор купли продажи земельного участка содержит информацию об объекте земельной недвижимости, реквизитах договаривающихся сторон, цене земли или другого вида компенсации, об условиях расторжения договора или обстоятельствах ограничения его вступление в законную силу. Наличие в договоре купли продажи земельного участка точного описания предмета сделки с указанием кадастрового номера объекта недвижимости тоже предусмотрено. Также крайне желательно, чтобы к нотариальному договору купли продажи земельного участка была приложена карта, где обозначены его границы и привязки к соседним объектам. Даже правильность имен покупателя и продавца играют немалую роль, при несовпадении только одной буквы могут возникать самые серьезные неприятности.

Условия и время проведения оплаты денег по договору должны быть оговорены очень тщательно. Не надо лениться подробно расписать форму и характер выплат, граничные сроки расчета, форс-мажорные обстоятельства и те нарушения сторон, при которых оплата не проводится или прекращается (если деньги вносятся частичными долями). Обычно нотариальный договор купли продажи земельного участка предусматривает, что за продавцом остается право собственности на землю до тех пор, пока ему не будет оплачена полная стоимость объекта земельной недвижимости. В качестве посредника по оплате денег по договору может выступать любой банк, к которому есть доверие у продавца и покупателя, деньги перечисляются на специальный счет и переводятся продавцу, когда сделка полностью завершена. Такое условие тоже вписывается в договор купли продажи земельного участка.

В самом начале заключения договора нужно провести юридическую проверку пакета документов о праве собственности на земельный участок, то есть свидетельства о праве собственности и государственную регистрацию этого права, а также документа, обосновывающего выдачу данного свидетельства (договор купли-продажи, дарственная, право наследования и т.д.). Процесс получения и проверки всего пакета документов может занять длительное время, потому, чтобы сделка купли-продажи прошла в сжатые сроки, нелишним будет участие в ней профессионалов из агентств недвижимости. В этом случае почти на 100% все необходимые документы будут готовы в полностью и вовремя. Финансовые затраты окупятся отсутствием головной боли и могут быть, кстати, значительно меньше, чем неизбежные финансовые потери при срыве или затягивании сделки. Пусть те люди, которые избрали работу с земельной недвижимостью делом своей жизни, занимаются всеми пунктами исполнения договора купли продажи земельного участка, ведут проверки и отвечают за исполнение сроков. Это нормальная мировая практика, а в результате её получается только удовольствие обеих сторон от удачного завершения сделки.

Дополнительные материалы
Приватизация земельных участков
Порядок оформления документов на земельный участок