Земельные участки в Подмосковье | Проектирование

Согласование проекта строительства дома
или коттеджа

Согласование проекта строительства дома или коттеджа

После вступления в права собственности на земельный участок, предназначенный для строительства, следует озаботиться скорейшим оформлением разрешения на строительство, поскольку все основные и вспомогательные строения, возведенные без него и предварительного согласования проекта строительства дома, коттеджа, считаются самостроем. Эти вопросы находятся в юрисдикции местной администрации (кроме случаев, оговоренных особо в федеральном законодательстве). На местах же существуют свои особые требования, которые зависят от специфики местных условий, решений районных советов и постановлений исполнительной власти. Основными документами, которые в обязательном порядке должен предоставить застройщик вместе с заявлением о предоставлении разрешения на индивидуальное строительство, являются: документ о праве собственности на земельный участок и проект его застройки. Если с собственностью на землю и документацией, её удостоверяющей, всё более-менее ясно, то проект строительства дома и надворных построек требует более детального рассмотрения, особенно в отношении порядка согласования проекта строительства. Надо помнить, что согласование проектов нужно не только при новом строительстве, а еще и в случае изменения и перестройке несущих конструктивных узлов и архитектурного облика зданий. Также для проведения перепланировки квартиры необходимо согласование проекта реконструкции в соответствующих государственных структурах. А еще нужны проекты и многочисленные их согласования при переводе жилого помещения в нежилой фонд и наоборот, при изменении фасада в ходе реконструкции здания, при изменении схем подключения инженерных сетей и коммуникаций, при проведении работ, производимых на прилегающих к зданиям территориях. Существенно отличается порядок согласования проекта строительства в отношении застройщиков по их статусу - физических или юридических лиц. При согласовании проектов для коммерческой организации нужно выполнить значительно больший объем действий и предоставить намного более солидный объем документации.

Прежде, чем заказывать проект, необходимо убедиться, что выбранная проектная организация имеет на руках действующую лицензию по предоставлению прав на выполнение подобного рода работ. Следует попытаться найти фирму, которая выполнит техническое проектирование и все возможные согласование проекта строительства дома, коттеджа, объекта коммерческого назначения в комплексе, поскольку в этом случае никаких разногласий между требованиями согласующих органов и самим проектом возникнуть не должно, даже если и будут, то они устраняются в рабочем порядке. Еще нужно выяснить у проектантов нужны ли дополнительные лабораторные исследования перед началом составления проекта, и могут ли они их взять на себя. В некоторых случаях от проектанта требуется ведение производственного контроля и проверок лицензирования по ходу выполнения строительных работ. Эти действия тоже желательно поручать той же фирме-проектировщику. Короче, проект должен быть составлен и согласован "под ключ" плюс заключен договор на ведение периодических действий проектантов по мере возведения строительного объекта.

Не помешает проверить репутацию и компетентность фирмы-проектанта и согласователя, не каждая из них может грамотно провести согласование проекта нового строительства или реконструкции. Помогут определиться застройщику рекомендации бывших клиентов подобных компаний (знакомых или партнеров), их вес и авторитет в области юридической помощи по вопросам недвижимости. Те специалисты по согласованию проектов строительства, к которым намеревается обратиться за помощью застройщик, должны работать в том же районе, где планируется начинать новое строительство (перепланировку или реконструкцию) и быть там хорошо известны. Уже упоминалось, что схема проведения согласования в одном месте может сильно отличаться другого города и района. При ведении согласовательной работы важен личный контакт специалиста - согласователя с конкретными должностными лицами, от которых зависит быстрота и успешность процесса.

Очень важна для уменьшения денежных затрат при строительстве новых объектов недвижимости близость к ним инженерных коммуникаций, земля, расположенная в отдалении от этих сетей - это не самая лучшая строительная площадка. Прокладывание собственных коммунальных сетей очень дорого стоит. Составление точного представления затратной части перед началом согласования проекта строительства дома даст уверенность в обеспечении финансовой стороны нового строительства. Такой подсчет требует специальных знаний и особого подхода к процедуре согласования. При проведении перепланировки жилья вся документация для согласования берется в районном расчетном центре, далее нужно получить распоряжение о согласовании проекта перепланировки от жилищной инспекции. После окончания работ пишется акт проведения перепланировки комиссией от жилищной инспекции района совместно с представителями районной администрации. И только потом возможно внесение изменений в технический паспорт БТИ по новой планировке после осмотра дома техником БТИ. Для проведения необходимых согласований проекта нового строительства предварительно делается разработка архитектурной концепции, получение предварительных технических условий по присоединению объекта к городским коммунальным сетям. Еще нужно взять заключение по инженерному обеспечению объекта, получить кадастровую справку и акт разрешенного использования. Порядок согласования проекта строительства предусматривает участие в этом процессе комитета по охране природы, органов государственной экспертизы, архитектурного надзора и МЧС. Муниципальное собрание района в некоторых случаях должно проинформировать местных жителей о предполагаемом проведении нового строительства с составлением соответствующего протокола.

Регламентом согласования проекта может быть предусмотрено получение допуска на проведение земляных и строительно-монтажных работ, работ с применением грузоподъемных машин и механизмов. Без согласования проекта строительства с главным архитектором района строить здания и вспомогательные постройки, которые не проектировались первоначально, запрещено. Такой самострой исключает будущее коммерческое использование недвижимости. Станет невозможным переоформление при продаже или сдача в аренду дома. Выгодная сделка может быть упущена, если все согласования не будут проведены надлежащим образом. Кроме того, возможно неприятное судебное решение о сносе здания, причем за счет самого застройщика. Провести легализацию дома, построенного без согласования проекта, очень накладно и весьма сложно. Земельный участок перед застройкой, особенно при согласовании проекта строительства коттеджа, обследуется органами геологического надзора при районном комитете по архитектуре. План нового строительства после всех согласований проекта подается в районный комитет по архитектуре для оформления строительного паспорта. К тому же согласование новой застройки должно учитывать обстоятельства безопасности новых строений для соседних домов, для их жителей и окружающей среды.

Главной рекомендацией при ведении согласований является то, что его необходимо доверить профессионалам из компаний или агентств недвижимости. Они прекрасно разбираются в порядке согласования проекта строительства или реконструкции, имеют обширную практику и кровно заинтересованы в том, чтобы клиент был доволен. Но застройщик должен заключить с ними подробный договор с указанием стоимости услуг и ответственности сторон, указанием времени и порядка прохождения документации, форме и момента окончательных расчетов. Только так можно сделать весь процесс нового строительства максимально быстрым и безопасным.