Земельные участки в Подмосковье | Правовые статьи

Порядок разделения земельного участка

Порядок разделения земельного участка

1. Разделение земельного участка

Согласно Земельного кодекса РФ, разделение земельного участка является одним из способов создания новых участков земли. После проведения полной процедуры разделения и документального подтверждения того, что земельный участок находится в пределах естественных границ, проводится регистрация прав собственности на новые земельные участки в Федеральной Регистрационной Службе. Тут надо помнить, что по закону разрешено разделение земельного участка, только тогда, когда новый участок остается в прежней категории. Также надо уяснить, что новый земельный участок должен быть по площади не менее минимального размера для участков данной категории. Имеются в виду определенные минимальные и максимальные размеры участков для земель сельскохозяйственного назначения, ведения фермерского хозяйства, садовых и дачных участков. Такие вопросы очень важны при разделе земельного участка. Итак, разрешено разделение земельного участка, последующее использование которого может осуществляться без пе¬ревода его в состав земель иной категории. При разделении участка его предельные размеры устанавливаются для земель сель¬скохозяйственного назначения по законам субъектов РФ, так по Московской области минимальные размеры земельных участков: для ведения крестьянского или фермерского хозяйства – 2 га (40 га максимум), для садоводства и дач – 0,06 га (0,15 га максимум для садоводства, 0,25 га максимум для дач). В этих пределах размеры земельных участков определя¬ются органами местного самоуправления. Такой же порядок существует в отношении размеров земельных участков для подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, то есть они также устанавливаются в соответствии постановлениями органов местного самоуправления. Они же полномочны принимать решения о разделении земельного участка.

На землях поселений разделение земельного участка ведется в соответствии с правилами землепользования и за¬стройки, утвержденными органами местного самоуправле¬ния, при проведении таких действий обязательно проводятся исследования геодезии по новым границам, также составляются новые межевые планы при разделении земельных участков. Также в пределах населенных пунктов при разделении земельного участка действуют положения Градостроительного кодекса, где сказано, что размеры новых земельных участков тоже не должны превышать установленных по нему макси¬мальных и минимальных размеров участков. В качестве обязательного условия разделения земельного участка Градостроительный кодекс выдвигает наличие подъездов, подходов к каждому из вновь образованных участков земли.

Для застроенных земельных участков возможность их разделения опре¬деляется возможностью создания новых участков с недвижимостью по площади достаточных для пользования ними. При наличии объекта недвижимости, который неразделим и оба новых участка связаны с ним (многоквартирные дома, производственные и административные здания¬), разделение земельного участка невозможно. Дальнейшее регулирование взаимоотношений по поводу неделимого земельного участка проводится по соглашению между собственниками по¬мещений в здании, которое на нем находится. Если в добровольном порядке стороны не приходят к единому мнению, то возможен вариант разделения земельного участка по суду. В этом случае детально рассматриваются все требования заинтересованных сторон и выносится решение на основе действующего законодательства с учетом региональной специфики и постановлений местной администрации.

2. Решение о разделении земельного участка

По предельным срокам решение о разделении земельного участка принимается в течение месяца со дня подачи заявления в местные органы власти. Вместе с этим заявлением на рассмотрение предоставляются: справка об уплате пошлины, документы заявителя на право обладания земельным участком, доверенность, если заявление подается через представителя собственности, личные документы собственника или уставные документы (для юридических лиц).

В общем случае подготовка решения о разделении недвижимости предполагает действия по регистрации прав собственника, по получению необходимых документов в соответствующих органах, по экспертизе юридической чистоты документов, по оформлению и получению необходимых документов в БТИ. После того, как решение о разделении земельного участка будет принято, составляется межевой план при разделении земельного участка и вносится новая запись в земельный кадастр. Естественно, это делается после проведения геодезия по новым границам земельных участков, получающихся после разделения. При возникновении трудностей и споров в ходе разделения земельного участка и тогда, когда стороны не приходят к соглашению, ведется разделение земельного участка по суду. Правильное юридическое закрепление вынесенного по суду или проведенного по заявлению разделения земельного участка позволит легко доказать свои права на землю её при продаже, наследовании или претензиях на неё со стороны третьих лиц.

3. Геодезия по новым границам

При необходимости разделения земельного участка проводятся работы по измерению участков, планировке их раздела с проведением геодезии по новым границам. В результате этих действий составляется межевой план при разделении земельного участка и вносятся изменения в органах кадастрового учета по отношению к возникшим новым земельным владениям. Специфика разделения земельного участка установлена законом и за её исполнением осуществляется контроль государства. Когда решение об разделении земельного участка принято, проводятся кадастровые работы и по заявлению хозяина земельного участка ведутся работы по изысканиям, геодезия по новым границам с корректировкой планов, составлением новых описаний для участков, образовавшихся в результате разделения. В соответствии с положениями о нормализации минимальной и максимальной площади земель различных категорий применяются некоторые нормы. Для земель сельскохозяйственного назначения минимальная площадь участка при разделении составляет 2,0 га, а вот для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий или осушаемых земель сельхозназначения эта площадь исчисляется уже в 40 га. Но, если земельные предоставляются для ведения сельского хозяйства либо формируются как доли в праве общей собственности на земельный участок, то такое нормирование к ним неприменимо. Может получаться при разделении земельного участка и земельный надел меньше минимальных площадей в случае, когда после проведения геодезии по новым границам получается, что этот участок меньшей площади находится в пределах естественных границ на местности. Для проведения нового строительства на образованном после разделения земельном участке крайне важно провести тщательную его геодезию и определить про всему периметру в пределах новых границ возможные неблагоприятные факторы, которые впоследствии могут помешать нормальному функционированию зданий. Даже при нахождении на таком участке строений старой постройки, не мешает сопоставить их параметры с данными новых зданий, намечаемых к постройке по проекту. В отчете по геодезии земельного участка зачастую обнаруживаются новые привязки и объекты, лежащие вблизи границ территории, которую занимает вновь созданный участок. Соблюдение допустимых расстояний от них, особенно, если это различные коммунальные сети или иные инженерные коммуникации должно быть соблюдено. Изменения в проект строительства внести значительно легче, чем потом перестраивать уже готовые жилища и вспомогательные постройки. Для пояснения этих особенностей нужно вспомнить и выяснить прохождение существующих и, в особенности, проектируемых дорог, линий электропередачи, магистральных трубопроводов по земельному участку или в непосредственной близости от него. В некоторых случаях выясняется, что решение о разделении земельного участка не дает соблюсти принцип его единства. В частности, особо трудным представляется разделить участок земли с неделимым объектом недвижимости, который на нем построен. Хотя во всех случаях эти объекты строятся для того, чтобы обеспечить экономическую связь различных территорий, доставить туда сырье и носители энергии. Такие протяженные по длине сооружения имеют общегосударственное значение. Обособление земельных участков конкретно под их строительство не всегда целесообразно. Потому тщательные изыскания по геодезии с определением четких границ земли жизненно необходимы.

4. Межевой план при разделении земельного участка

В межевом плане при разделении земельного участка обязательно указывается полная информация о возможности или невозмож¬ности разделения участка, а также наименование и реквизиты докумен¬та, по которому определена возможность или невозможность такого его разделения.

Составление межевого плана при разделении земельного участка является частным случаем такого рода действий. Кроме разделения земельного участка, такой же межевой план составляется при возникновении любых форм земельных отношений: купля-продажа земельного участка, наследование его по завещанию и закону, дарение или приватизация земли. Всегда возникает необходимость выполнения землеустроительных работ, из которых проведение межевания служит основной составляющей. Сама процедура межевания проводится специалистами в области геодезии с нанесением новых границ земельных участков, землеустроителями и юристами. В каждом случае выполнение подобных работ имеет свои особенности. Есть нюансы в выполнении составления межевого плана при разделении земельного участка, когда идет разделение земельного участка по суду, при случаях самозахвата, нарушении границ земель общего пользования или земель особых охраняемых зон. Всегда такие особые обстоятельства определяет специфику работы, когда готовится межевой план при разделении земельного участка в каждом конкретном случае, хотя порядок проведения данных работ строго определен.

Производство межевания земельного участка довольно длительный процесс по времени и очень недешевый. Сначала проводится геодезия по новым границам земельного участка, определение его границ на местности, их согласование в соответствующих инстанциях. В результате границы участка обозначаются при помощи межевых знаков и определения координат, самой же последней стадией таких работ становится межевой план при разделении земельного участка на основе решения о разделении земельного участка. Вся процедура межевания проводится, согласно федеральному закону, земельному и градостроительному кодексу, различным положениям и инструкциям местных органов власти. Потому её порядок в различных регионах может меняться. Также и тарифы за составление межевого плана при разделении земельного участка не установлены точно каким либо законодательством, единственно все они определяются договором между сторонами, обоюдными их соглашениями или местными подзаконными актами и распоряжениями. Возлагается выполнение межевого плана на юридические организации или физические лица, которые имеют соответствующие лицензии. Проводится межевание при разделении земельного участка по определенному техническому заданию, подготовленному исполнителем на основе проекта проведения работ, и требует утверждения заказчиком. Можно выделить этапы составления межевого плана при разделении земельного участка – подготовительный (сбор сведений про участок, документов на право собственности, исходных технических данных), составление проекта в соответствии с заданием на межевание земель, уведомление заинтересованных лиц, геодезия по новым границам объекта землеустройства на местности, установка и определение координат межевых знаков, расчет площади земельного участка и составление межевого плана при разделении земельного участка. Только после этого проводится формирование землеустроительного дела. Такого рода действия должны выполняться очень тщательно с привлечением авторитетных специалистов, при хорошей юридической поддержке.

5. Разделение земельного участка по суду

Если не получается провести разделение земельного участка по соглашению сторон, то есть если участники процесса разделения земли не достигли общего решения о способах и условиях раздела имущества, то единственным выходом может быть проведение разделения земельного участка по суду. Любой из участников, претендующих на разделение и выделение в натуре своей доли земли из общего земельного участка, может обратиться с иском в суд. Решение суда может быть как положительное, так и не в пользу истца. Бывают случаи, когда справедливое требование своей части в земельной собственности невыполнимо по причине физической невозможности принятия решения о разделении земельного участка. Тогда суд может предложить истцу, как участнику долевой собственности получить соответствующую денежную компенсацию, которую ему должны дать остальные собственники. Такая компенсация присуждается судом как по согласию истца, так и без оного, в зависимости от конкретных обстоятельств дела. В любом случае для удовлетворения иска о разделении земельного участка по суду должно быть отсутствие законодательного запрета раздела участка. Все нужные сведения для принятия решения об разделении земельного участка собираются и проверяются процессе землеустроительных и када¬стровых работ.

В последние годы разделение земельного участка стало одним из способов прекращения права общей собственности, выделение в личную собственность долей земли из бывшей колхозной или государственной собственности. Вот тут частенько возникают трения между участниками долевой собственности по поводу соглашения, способах и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из участников этой собственности. Это несоответствие участники вправе решить через разделение земельного участка по суду. В суде такие требования решаются, исходя из размера долей сторон в праве общей собственности с некоторыми незначительными исключениями. Поскольку не каждый земельный участок может быть разделен в натуре в силу многих условий, то решение суда принимается только после землеустроительной экспертизы о возможных вариантах раздела с проверкой соблюдения строительных, экологических, санитарно-технических и прочих специальных норм и правил. Именно в этом случае возможно самое точное и максимально объективное судебное решение.