Земельные участки в Подмосковье | Правовые статьи

Порядок объединения земельных участков

Порядок объединения земельных участков



Объединение земельных участков одного владельца

В юридической практике очень немало случаев, когда требуется объединение земельных участков. Подход к решению таких вопросов обычно начинается с выяснения отношений прав собственности на них, принадлежат ли объединяемые земельные участки одному владельцу или их собственниками являются разные лица. Когда проводится объединение земельных участков одного владельца, то можно сказать однозначно, что у их правообладателя сохраняется право собственности на вновь созданный земельный участок. Конечно, есть ряд общих положений, которые должны быть выполнены при объединении земельных участков любого вида. Так, положительное решение об объединении земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если вновь образованный земельный участок будет расположен в границах одной территориальной зоны, в пределах юрисдикции одной местной администрации. Объединение земельных участков для одного владельца, может быть произведено, если этот владелец имеет право обладать несколькими смежными земельными участками, то есть их границы непосредственно примыкают друг к другу. Так поступают для того, чтобы упростить ведение подсчета земельного имущества и налогового учета, к тому же такая практика приводит к увеличению ликвидности земли нового участка, возрастает его рыночная стоимость. Во всех случаях, будь то объединение земельных участков одного владельца или альтернатива его - объединение собственников земельных участков, результатом объединения является то, что из земельных участков с различными кадастровыми номерами появляется один земельный участок с новым кадастровым номером, а те участки, которые были до этого, исключаются из кадастрового учета. Также надо в обязательном порядке сделать межевой план объединения земельных участков, иначе проведение изменений в кадастре окажется невозможным.

Есть ряд условий и ограничений при объединении земельных участков, которые необходимо знать их владельцам перед началом процедуры по сбору документов и написании заявления об объединении земельных участков. В число этих требований входит положение о том, что земельные участки, которые предполагается объединить, должны иметь одинаковую категорию по разрешенному землепользованию или же нужно сделать предварительно их перевод в ту категорию, которая устраивает владельца. То есть при объединении земельных участков одного владельца они должны быть одного назначения (присоединить участок под жилое строительство к пахотной земле будет очень сложно). Важна также муниципальная принадлежность земельных участков, входящих в список предполагаемого объединения, они должны относиться к землям одного поселения или сельхозугодьям одного района. Общая площадь образуемого земельного участка не должна превышать (быть меньше) предельных (минимальных) размеров земельного участка, установленных законом для данной категории земли. Существует также нормы по соблюдению точности границ, объединяемых земельных участков. Она должна соответствовать нормативам. В ином разе необходимо предварительно провести уточнение границ объединяемых земельных участков. Как видите, довольно непросто получить уже готовое постановление об объединении земельных участков, поскольку для его выдачи нужно провести серьезную работу в различных инстанциях, выполнить многочисленные условия, предписанные законодательством.

Объединение собственников земельных участков

В том случае если земельные участки, которые намечены к объединению, принадлежат по праву собственности разным лица, то это случай, квалифицируемый как объединение собственников земельных участков. В случае удачного завершения процесса объединения земельных участков, и последующего принятия решения об объединении земельных участков в структурах местной администрации, у всех собственников бывших отдельных земельных участков или паев возникает право общей собственности в соответствии с действующими положениями гражданского права. Окончанием процедуры объединения земельных участков становится принятие постановления об объединении земельных участков. Условия объединения и ограничения по ним такие же, как и в случае объединения земельных участков одного владельца. Всем владельцам земельных участков перед началом сбора документов необходимо написать заявления об объединении земельных участков. Существует обязательное законное требование о том, что земельные участки, которые в будущем станут одним земельным участком и общей собственностью всех нынешних их правообладателей, должны иметь одну и ту же категорию в отношении землепользования (в ином случае требуется предварительная работа по переводу их в одну категорию). Конкретно, в случае объединения собственников земельных участков, все они должны прийти к единому решению о дальнейшем целевом использовании нового объединенного земельного участка - индивидуальное жилое строительство, ведение сельского хозяйства, коммерческое использование. Важным пунктом предварительного анализа при объединении собственников земельных участков выступает определение административной принадлежности всех земельных участков. По закону они должны относиться к землям, входящим в сферу управления одного и того же административно-территориального образования, быть на учете и в подчинении одного и того же органа местной власти. По своей общей площади вновь образуемый земельный участок не должен превышать или быть меньше максимальных и минимальных предельных размеров, установленных для земельных участка данной категории землепользования. Есть еще условие соблюдения норм точности границ, земельных участков объединяемых от нескольких собственников. При несоответствии должным нормативам требуется проведение работ по уточнению границ объединяемых земельных участков на соответствие межевого плана объединения земельных участков действительному положению дел. Всем лицам, которые вступают в общую собственность новым земельным участком надлежит знать, что все обременения, наложенные на какой-либо земельный надел, входящий частью в предполагаемое объединение, переходят впоследствии на весь вновь образованный участок земли. Иные взаимоотношения и условия могут быть приняты только отдельным письменным соглашением сторон.

Самым же важным отличием объединения собственников земельных участков от объединения земельных участков одного владельца является то, что для разных собственников недопустимо объединение смежных земельных участков, предоставленных на праве постоянного и бессрочного пользования, праве пожизненно наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования. Такие факты подлежат тщательной проверки доверенными юристами от всех собственников или ими самими. Результатом пренебрежения или поверхностного изучения документов становятся впустую потраченное время и финансовые потери. Всегда рекомендуется найти компетентную фирму по недвижимости или агентство и поручить им от имени всех собственников работу по объединению собственников земельных участков в полном объеме.

Решение об объединении земельных участков

Понятие решения об объединении земельных участков может быть истолковано двояко. В первом случае, при объединении земельных участков одного владельца он для кадастрового учета единого землепользования должен предоставить в качестве правоустанавливающего документа решение об объединении земельных участков, составленное в простой письменной форме. В другом случае, при объединении собственников земельных участков требуется для правильного занесения сведений в кадастр и составления межевого плана объединения земельных участков уже коллективное решение об объединении земельных участков, подтвержденное письменным согласием всех собственников земельных участков, которые предполагается объединить. То есть, говорится о таком решении, которое подразумевает собой письменное подтверждение намерений на объединение земельных участков. Дополнением к такого рода решению об объединении земельных участков может служить еще и заявление об объединении земельных участков, которое подается органы местной администрации с целью получения постановления об объединении земельных участков. Документы, прилагаемые к заявлению, проверяются специальными органами по землеустройству на местах и уже после этого, если нет никаких юридических препятствий и нарушений, выдается от местной администрации уже её решение об объединении земельных участков.

Быстрее и проще с правовой точки зрения получить решение об объединении земельных участков и стать собственником одного земельного участка, вместо двух и более. Для двух земельных участков по совокупности и равносильных по площади одному участку стоимость на рынке всегда ниже, чем рыночная стоимость одного большого участка. Нет необходимости дублирования документов и раздельной уплаты земельного налога.

Вместе с получением решения местных органов власти об объединении земельных участков необходимо провести еще и государственную регистрацию прав собственника осуществляется по отношению к земельному участку, образуемому при объединении. Вместе с такой государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемый земельный участок проводится и регистрация ограничений или обременений прав, которые были ранее наложены хотя бы на один земельный участок, участвующий в процедуре объединения. Даже, если государственная регистрация права на какой-либо из объединяющихся земельных участков отсутствует, то это не является препятствием для осуществления государственной регистрации на новый земельный участок, если уже принято документальное решение об объединении земельных участков. Бывают и отдельные, оговоренные законом случаи, когда одновременно с государственной регистрацией прав на земельный участок после объединения прекращаются действия ограничений и обременений, но здесь нужен конкретный и строго индивидуальный подход при участии опытного консультанта по земельному праву.

Межевой план объединения земельных участков

По результатам объединения земельных участков в органах кадастрового учета единого землепользования выдается межевой план объединения земельных участков, в том объеме, который необходим для государственной регистрации, с включением всех нужных разделов по Правилами оформления плана для кадастрового учета земельного участка. В межевом плане объединения земельных участков указываются номера земельных участков, из которых образован единый участок землепользования, в пояснительных документах указывается наименование участка, наглядным пояснением служит обзорный или ситуационный план по границам земельного участка с номерной идентификацией по форме составления государственного реестра земель кадастрового района. Сама процедура проведения кадастрового учета делается после принятия решения об объединении земельных участков в единое землепользование. Это справедливо и для случая объединения земельных участков одного владельца и при варианте объединения собственников земельных участков. При подаче заявления об объединении земельных участков надо ясно себе представлять ограничения, которые могут возникнуть при получении межевого плана объединения земельных участков. Так по правилам выдачи документов в органах государственного кадастрового учета не допускается выдача кадастровых планов на какую-либо отдельную часть земли в виде обособленных или условных участков, которые уже вошли в единое землепользование. Ведь Правила оформления кадастра и составления межевого плана объединения земельных участков не предусматривают отдельную выдачу сведений о частях единого земельного участка.

Для получения межевых планов объединения земельных участков у соискателей должно быть на руках решение об объединении земельных участков от уполномоченного государственного органа по распоряжению земельной собственностью. Это решение принимается и оформляется в виде постановления об объединении земельных участков в надлежащей форме. Предварительно должно быть составлено соглашение об объединении земельных участков в простой письменной форме для участков одного собственника или в виде договора группы собственников участков, которые объединяются. Для оформления заказа на подготовку межевого плана объединения земельных участков нужно предоставить ряд документов. В этот список входят правоустанавливающие документы на землю и строения от одного или всех владельцев,

техпаспорта БТИ (при их наличии), ксерокопии паспорта заказчика (или группы заказчиков), выписки из земельного кадастра на объединяемые земельные участки, топографические планы участков с нанесенной красной линией и охранными зонами, если они есть. С целью ускорения процесса и изучения опыта проведения процедуры получения межевого плана объединения земельных участков, лучшим вариантом для владельца или владельцев земельных участков, которые хотят объединиться, будет привлечение компетентных доверенных лиц (агентств, фирм, ЧП) и поручение им всего комплекса работ по объединению земельных участков.

Заявление об объединении земельных участков

Перед тем, как начнется документальное объединение земельных участков, необходимо выполнить некоторые формальности. Первая из них – подача заявления об объединении земельных участков. Заявителем может быть единоличный собственник земельных участков в случае объединения земельных участков одного владельца, либо группа владельцев земли при объединении собственников земельных участков. Предваряют смысл заявления об объединении земельных участков реквизиты заявителя с указанием полных паспортных данных, адреса и телефона. Смысл заявления, по сути, сводится к просьбе о выдаче разрешения или решения об объединении земельных участков. Далее приводятся данные по площади и кадастровым номерам объединяемых земельных участков, их целевому использованию и предполагаемому адресу нового земельного участка с указанной целью его использования после объединения. В графе «Приложения» указываются документы, которые есть в наличии у заявителя. Это, обычно, паспорт заявителя, нотариальная доверенность на представителя (если владелец ведет дело не сам), свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), правоустанавливающие документы на земельные участки, кадастровый паспорт земельного участка, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельные участки, схема расположения земельного участка в виде проекта границ. Эти же документы потребуются еще и для оформления межевого плана объединения земельных участков. Но только после подачи заявления об объединении земельных участков и проверки полноты и качества документации на них. А в самом конце процесса объединения оформляется постановление об объединении земельных участков.

Следует помнить о том, что заявитель или заявители одновременно с заявлением об объединении земельных участков и заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки могут подать заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на свои бывшие земельные участки. В этом случае такая процедура перехода или прекращения прав на земельные участки, которые были раньше, осуществляется одновременно с регистрацией прав на образуемый земельный участок.

Постановление об объединении земельных участков

Главным пунктом постановления об объединении земельных участков при окончательном принятии решения об объединении земельных участков является присвоение местной администрацией почтового адреса для объединенного земельного участка. Делается это после рассмотрения заявления об объединении земельных участков и приложенных к нему документов в течение определенного законом срока с момента приема заявления. Вначале подготавливается проект постановления администрации об объединении земельных участков с последующим вынесением данного вопроса на обсуждение заседания комиссии по регулированию земельных отношений в местных органах власти. Данный проект постановления об объединении земельных участков от районной администрации включает в себя обязательное согласование с главным архитектором района с предоставлением решения об объединении земельных участков и готового межевого плана объединения земельных участков. После принятия комиссией по регулированию земельных отношений положительного решения вопрос об объединении участков выносится на рассмотрение очередного заседания местной администрации, по результатам которого выдается готовое постановление об объединении земельных участков за подписью главы администрации. Об отрицательном решении заявитель информируется с указанием причин отказа.

В любом случае в адрес заявителя (при объединении земельных участков одного владельца) или каждого из заявителей (при объединении собственников земельных участков) направляется письменное уведомление либо в срок не более 7 рабочих дней с момента принятия решения. Выдача постановления об объединении земельных участков осуществляется ответственным лицом в местной администрации во время личного посещения заявителей. Действия должностных лиц могут быть обжалованы заявителем в порядке, установленном законом, вплоть до обращения в суд.