Земельные участки в Подмосковье | Оформление документов

Сделки с недвижимостью в Наро-Фоминском районе

Сделки с недвижимостью в Наро-Фоминском районе

Профессиональное сопровождение сделок с недвижимостью
в Наро-Фоминском районе

т. (495) 211-66-88 в рабочие дни с 10.00 до 18.00.

электронный адрес: oformlenie@bk.ru

Сделки с недвижимостью в Наро-Фоминском районе

В последнее время наблюдается небывалая активность на рынке недвижимости и земли в Подмосковье. Примером такой активности может служить положение дел по проведению сделок с недвижимостью в Наро-Фоминском районе Московской области, который расположен на юго-западе области и через его территорию проходит шоссе Москва – Киев. Развитая сеть автомобильных и железных дорог, наличие в населенных пунктах свободных земельных участков под застройку, множество дачных кооперативов и садово-огороднических товариществ, которые имеют подключение к коммунальным сетям газо, водо и электроснабжения, наконец, благоприятная экологическая обстановка – факторы, делающие Наро-Фоминский район привлекательным в отношении сделок с недвижимостью. Новое строительство, как и приобретение уже построенных домов и земельных участков, требуют проведения сложного комплекса юридических действий по переоформлению прав собственности на недвижимость, оформлению разрешений на строительство, проведение инвентаризации в БТИ, выполнению геодезических изысканий с составлением кадастрового плана и внесением изменений в Земельный кадастр. Неоспоримым является факт, что все эти операции проводятся органами местного самоуправления Наро-Фоминского района, администрацией его или организациями, подведомственными непосредственно им.

Самое главное звено сделок с недвижимостью в Наро-Фоминском районе проводит Регистрационная палата города Наро-Фоминска, она обязательна для посещения при оформлении операций при покупке дома, либо после окончания его строительства, расположена рядом с администрацией района по улице Маршала Жукова, 3. Есть еще два учреждения, которые, практически, в любом случае принимают участие в работе по оформлении документов на недвижимость – это районное БТИ города Наро-Фоминска (г.Наро-Фоминск, ул. Ленина, 2) и Наро-Фоминская земельная кадастровая палата (г. Наро-Фоминск, ул. Киевское шоссе, 5). Без них не будет даже разговора о регистрации строений и земельного участка, на котором они находятся. Правда, есть исключения, согласно закона о дачной амнистии, можно обойтись без инвентаризации БТИ и получения кадастрового плана, если сделки с недвижимостью касаются дачных участков и строений, которые построены и оформлялись еще при Советском Союзе. Поскольку процесс оформления недвижимого имущества как в Наро-Фоминском районе, так и повсеместно по стране связан с выполнением очень большого количества юридических действий, сбором различного рода документов и затратой на это драгоценного времени и сил, в Наро-Фоминском районе есть агентства недвижимости, которые выполняют оказание клиентам всех услуг, связанных с куплей-продажей, обменом или арендой домов, коттеджей, дачных домиков Наро-Фоминского района. Конечно, такие услуги не бесплатны, но сегодня большинство людей предпочитает уплатить профессионалам и не заморачиваться самим в хождении по мукам в разные инстанции. Немаловажно еще и то, что в агентстве есть люди, которые проведут кроме сбора еще и проверку, юридическую экспертизу всех документов по конкретной сделке с недвижимостью в Наро-Фоминском районе, тем самым есть дополнительная гарантия, что не будет нежелательных ошибок, обмана и печальных фактов судебных споров в будущем. Есть еще одна группа профессионалов-юристов, которые проводят работу по заверению любых сделок с недвижимостью в Наро-Фоминском районе. Это нотариальные конторы и частные нотариусы района. Только с их участием становятся законными любые договора на покупку и продажу недвижимости, они же заверяют завещания, дарственные, оформляют право вступления в собственность на строения и земельные участки. Территориально нотариусы расположены во всех крупных населенных пунктах района, чтобы максимально быстро проводить нотариальные действия.

Сделки с недвижимостью в Москве

Для такого громадного мегаполиса, как Москва характерна усиленная ротация владельцев недвижимости, благодаря её столичному статусу. Большое количество людей, приезжающих на постоянное место жительства из периферии всегда готовы при наличии средств приобрести московскую недвижимость. Кроме того, сделки с недвижимостью в Москве включают в свой список операции по наследованию, дарению, передаче и отчуждению недвижимости. Все сделки с недвижимостью проходят стадии нотариального заверения их, переоформления или нового оформления всего пакета документов на недвижимое имущество, и, как заключительный этап, государственную регистрацию недвижимости в Регистрационной палате города Москва. Причем, вступление собственника в законное право распоряжения недвижимостью начинается только с момента получения им регистрационных документов, а не после подписания договора о покупке недвижимости или его нотариального удостоверения. Единый государственный реестр недвижимости содержит все данные по любому объекту в масштабах всей страны, любое недвижимое имущество и данные о его владельце в нем записаны, записи меняются при перерегистрации после предоставления соответствующих документов. Поскольку при заключении сделок с недвижимостью в Москве, в силу их огромного количества большой плотности и числа жителей в Москве, с особой остротой встает вопрос юридической проверки истории недвижимого имущества, выявлению лиц, которые могут в будущем предъявить свои права на это имущество, оспорить законность сделки. Покупатель должен быть уверен в юридической чистоте квартиры. При проверке сделки с недвижимостью ведется сверка подлинности документов на собственность, поиск возможных наследников, проверку соблюдения прав несовершеннолетних, проверку дееспособности продавца и законности его права на совершение сделки с недвижимостью. В состав пакета документов, кроме личных, входят еще и правоустанавливающие документы: поэтажный план и экспликация, справка об оценочной стоимости данной недвижимости из БТИ, копия, снятая с финансово-лицевого счета и выписка из домовой книги. В дополнение могут потребоваться документы о согласии второго супруга на совершение сделки, разрешение органов опеки и попечительства при недееспособности или ограничении её у продавца, справки из лечебных учреждений. Надо помнить, что все справки на сделки с недвижимостью имеют ограниченный срок действия, до 1 месяца в общем случае, поэтому, когда речь идет о работе по оформлению сделок с недвижимостью в Москве, то, в силу больших очередей на получение документов и длительности срока их выдачи, необходимо максимально ускорить процесс сбора документации. В этом могут помочь специальные юридические фирмы. Такие услуги в Москве пользуются очень хорошим спросом, но важно, чтобы при выборе исполнителей по регистрации сделки с недвижимостью в Москве были отобраны действительно самые лучшие специалисты, которые проведут все этапы работы и сдадут вам регистрационные документы на недвижимость, что называется, «под ключ».

Особенности сделок с недвижимостью в Московской области

Существуют некие значимые особенности сделок с недвижимостью в Московской области, есть свои нюансы, они и определяют отличия в проведении и процедуре сделок Подмосковья от сделки с недвижимостью в Москве. Те, кто уже имеет земельный участок, дачный домик, жилой дом в пригороде или современный коттедж знают, что хотя постройки уже довольно большое количество времени находятся во владении их, но сделать полную регистрацию, чтобы использовать недвижимость в коммерческих целях или продать, сдать в аренду, бывает крайне трудно. Первой причиной таких затруднений является недостаточно тщательная проверка и неправильная оценка состояния документов на недвижимость при её приобретении. Для Подмосковья здесь часто возникают трудности, когда неправильно определяется категория земель под застройку, а уже после проведения строительства оказывается, что оно вовсе незаконно. Отсутствует системный подход ко всему комплексу домовладения, надо, чтобы участок земли, сам дом и вспомогательные постройки были правильно оформлены при купле-продаже, вступлении в наследство или дарении. Иногда в договоре продается сам дом, а земельный участок при этом даже не упоминается, случается, что дом на приобретенном земельном участке не сдан в эксплуатацию, на него не оформлен технический паспорт БТИ, или такой паспорт есть, но в нем неполная информация, нет сведений о всех перестройках за последний период, о новых хозяйственных строениях или коренной перепланировке. Все эти нарушения становятся препятствием для сделок с недвижимостью в Подмосковье. Нужно различать и дифференцировать подходы при работе с документами на недвижимость, предназначенной для постоянного проживания и регистрации её от случаев, когда это проживание будет носить временный характер. Хотя такое положение носит общий характер, но в Подмосковье к нему подходить надо особо тщательно. Особенности сделок с недвижимостью в Московской области в отношении дома, который будет причислен к жилому фонду, требует проведения судебного заседания, на котором будет признано, что эта недвижимость соответствует всем нормам, необходимым для обеспечения нормальной жизнедеятельности. Принимается такое решение суда на основании документов от всех коммунальных служб: санэпидстанции, Госпожнадзора, инвентаризационных документов от БТИ. Также должен быть доказан факт, что данное жилье является для его собственника единственно возможным местом жительства. При непостоянном характере проживания, как, например, в доме на дачном участке все действия при сделках с недвижимостью имеют упрощенный характер. По закону о дачной амнистии возможно оформление строений без техпаспорта, без БТИ, без составления кадастровых документов, основным документом тут, кроме правоустанавливающих, служит декларация, она пишется владельцем и содержит все сведения о каждом строении на участке, принимается к работе учреждениями регистрации, если нет возражений соседей и не превышены предельные параметры, согласно СНиП. Много особенностей сделок с недвижимостью в Московской области можно наблюдать при начале нового строительства и получении земельного участка под застройку. Плотность застройки в Подмосковье и наличие многих желающих получить землю быстро иногда создают ситуации, когда плохо прорабатываются вопросы принадлежности земли. Участок в населенном пункте может быть в водоохраной или исторической заповедной зонах, а строительство на землях сельскохозяйственного назначения разрешено только для ведения фермерского хозяйства. Не учтя все особенности сделок с недвижимостью в Московской области, невозможно в ней просто жить, все правовые вопросы надо решать последовательно и тщательно.

Сделки с недвижимостью между родственниками

При проведении и оформлении сделок с недвижимостью бывают самые различные обстоятельства, когда надо учитывать личностные критерии участников данной сделки. В общем случае предполагается, что это люди, которые незнакомы или малознакомы друг с другом, все аспекты сделки тут не выходят за рамки общепринятых рекомендаций. Но, в случае сделки с недвижимостью между родственниками, есть несколько путей для её проведения, речь идет о выборе самого оптимального решения. На выбор тут возможны варианты оформления отчуждения собственности в виде купли-продажи недвижимого имущества, дарения и завещания недвижимости. При первом варианте нужно учесть, что сделки по купле-продаже между близкими родственниками (родители и дети, супруг-супругу) могут оформляться без нотариуса, в форме простого письменного договора. При проведении такой сделки взимание налога за неё составляет минимальную сумму, а в некоторых случаях полностью отсутствует, далее следует оплата за оформление такой сделки в БТИ, и, собственно, вот и все расходы. Однако, если факт такой родственной купли-продажи ведет к передаче недвижимости в семью, то, во-первых, с этим должен согласен второй супруг покупателя, а во-вторых, при распаде последней имущество будет поделено между бывшими супругами в равных долях, как совместно нажитое. Не будет учтен тот факт, чьи родственники, таким образом, наградили бывшую семью недвижимостью. Вторым видом сделки с недвижимостью между родственниками может быть акт дарения. Здесь нет надобности согласия второго супруга человека, который получает дар, ибо такое имущество разделу между супругами не подлежит. Также минимальны или совсем отсутствуют ставки налога на оформление перехода владения недвижимостью при дарении, оформление договора дарения возможна также в простой письменной форме, есть возможность пользования имуществом самим дарителем при согласии одариваемого родственника и записи этого согласия в договор дарения. Еще одним, довольно специфичным видом при сделках с недвижимостью между родственниками является отчуждении имущества путем оформления завещания. Юридически право наследника на имущество оформляется только через 6 месяцев после смерти завещателя (срок на возможное оспаривание завещания в суде). При документальном подтверждении того, что наследник по завещанию является единственным законным претендентом на право владения имуществом, оформление вступления в наследство может быть выполнено раньше, чем через полгода. Для чистоты сделки с недвижимостью по завещанию оно должно быть нотариально заверено, с тем, чтобы подтвердить дееспособность и добрую волю завещателя. Но на 10% юридически гарантировать отсутствие претензий на такое наследство практически невозможно, ведь всегда существует возможность, что неожиданно появятся другие наследники, ранее неизвестные, о которых прежний владелец квартиры вовсе не догадывался или не хотел рассказывать. Их доля в имуществе может быть подтверждена документально, поэтому при проведении сделок с недвижимостью, которые когда-либо передавались по наследству, юридические фирмы и риэлторы работают с большой неохотой, это тоже надо учитывать при выборе формы родственного отчуждения имущества.

Виды и характер сделок с недвижимостью

Для лучшего понимания всех правовых аспектов по сделкам с недвижимостью необходима их классификация, определение видов и характера сделок с недвижимостью, разделение действий при оформлении сделки в зависимости от её принадлежности к тому или иному виду. Прежде всего, подразделяют виды сделок по самому объекту недвижимости. Это операции с жилыми помещениями или домами, с нежилым фондом и с земельными участками. Общими видами сделок со всеми вышеназванными объектами могут быть купля-продажа, аренда недвижимости, дарение или завещание такой недвижимости по наследству. Есть и отличия – для жилого фонда характерны такие виды сделок, как приватизация комнат и квартир, купля-продажа жилья с пожизненным содержанием владельца, расселение квартир коммунального типа кредитование под залог жилья – ипотека, участие в долевом строительстве жилья. Для операций с земельными участками свойственны специфические виды сделок: залог земельного участка и права на землю, передача земельного участка или земельной доли в качестве вклада в уставный капитал различных хозяйствующих субъектов, вклада этого земельного пая в кооператив, передача земельного участка в бессрочное пользование, выкуп земельного участка при возникновении государственной или иной общественной необходимости. По форме сделки с недвижимостью могут быть устными и письменными. Устно могут заключаться сделки, если никакая другая форма не предусмотрена законом, и те, которые исполняются сразу при самом их совершении. Остальные сделки совершаются письменно в простой форме или с заверением этих договоров нотариусом. Обмен договорами между сторонами может, согласно вида и характера сделок с недвижимостью, проводиться непосредственно при встрече, либо с использованием средств связи. Также по количеству участвующих сторон сделки разделяются на односторонние, двусторонние и многосторонние. Односторонние сделки - это такие, для совершения которых достаточно воли одной стороны, при других случаях для совершения сделки необходимо согласие всех заинтересованных сторон. По характеру сделки делятся на сделки, совершаемые в виде покупки недвижимости (с заключением договора и выплатой соответствующей суммы покупателем продавцу), далее следуют сделки обмена недвижимости (добровольного, принудительного или родственного), еще по характеру возможны сделки по дарению имущества, сдачи недвижимости в ренту или аренду. Есть характерные специфические особенности для каждого вида и характера сделок с недвижимостью. Так при дарении например, важно, чтобы даритель был единоличным собственником недвижимости, иначе нужно письменное согласие всех владельцев, есть ограничение на дарение недвижимости госслужащим, если это связано исполнением ими служебных обязанностей, от имени малолетних детей, недееспособных граждан их опекунами, незаконно дарение имущества работникам или их родственникам лечебных учреждений от больных на излечении. Даритель может отменить дарение в случае причинения вреда его здоровью, если после проведения акта дарения юридическим лицом оно объявлено несостоятельным в течение последующего полугода, в случае смерти одариваемого лица (если такое условие есть в договоре). Свои особенности и нюансы есть и при оформлении аренды, ренты, передачи во временное пользование в соответствии видами и характером сделок с недвижимостью.

Сделки с землей (земельными участками)

По форме своего совершения cделки с землей (земельными участками) подразделяются следующим образом. По способу совершения бывают сделки устные, когда её участники на словах выражают свою волю, готовность совершить сделку и условия ее совершения, также сделки с недвижимостью по земле могут проводиться путем молчания, если это предусмотрено законом или соглашением сторон (к примеру, арендодатель не выражает после истечения срока аренды желания разорвать договор с арендатором, тогда сделка считается продленной на неопределенный срок). Основная же часть сделок с землей совершается в письменном виде. В этом случае между сторонами в cделке с землей (земельными участками) заключается письменный договор, где указываются вид и наименование сделки, реквизиты сторон, совершающих сделку, сам предмет сделки, конкретный земельный участок с планом. описанием, правовым режимом, регистрационным номером и сведениями о строениях на данном участке земли. Также в договоре прописываются указания на отсутствие запрета в совершении сделок в отношении данного земельного участка и того недвижимого имущества, которое находится на данном земельном участке. Обязательны в этом документе определение даты передачи земельного участка в иное владение, цена продажи, обязательства сторон, особые условия (форс-мажор и прочие). По способу утверждения договор может составляться в простой форме или утверждаться нотариально. После совершения cделки с землей (земельными участками) они в обязательном порядке по закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» должны пройти государственную регистрацию в Регистрационной палате по месту расположения такого земельного участка. Такая регистрация является юридическим актом, в котором закреплено признание и подтверждение государством фактов ограничения, обременения, перехода, прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с правовыми нормами Российской Федерации. Любое право на земельный участок может быть доказано единственным образом – предоставлением акта о государственной регистрации его. Все данные про все земельные участки РФ вносятся в «Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним», существование и законность оформления любого нужного земельного участка проводится путем проверки его регистрационных данных из вышеуказанного реестра. Регистрация земельных участков после cделки с землей (земельными участками) обязательна для всех, уклонение или отказ уполномоченного органа в совершении действий по государственной регистрации любой недвижимости, в частности, земельных участков является основанием для подачи в суд на это учреждение с обвинением в незаконности действий. Очень тщательно необходимо проработать сделки при передаче земли в пользование для осуществления на них коммерческого строительства, при применении договора аренды за все неправовые действия по землепользованию спросят в большей мере с владельца земельного участка, так как арендаторы могут сослаться на незнание специфики пользования данной земельной собственностью, а в договоре такого разъяснения не предусмотрено.

Сделки с недвижимостью в жилищной сфере (квартиры, комнаты)

Основную массу из всего многообразия сделок с недвижимостью составляют многочисленные, широко распространенные сделки с недвижимостью в жилищной сфере (квартиры, комнаты). Не секрет, что каждый человек в меру своих возможностей постоянно стремится к улучшению собственных условий жизни, в первую очередь к максимальному комфорту своего жилища. По видам сделок с недвижимостью в отношении жилья существуют уже нам известные их виды – это купля-продажа, мена, рента, залог и дарение. Особым статусом обладают специфические нюансы в случае возникновения права на жилье в коммунальных квартирах. Особо остро тут стоит вопрос о предупреждении возможных нарушений законодательства и конституционных прав граждан в деле жилищных правовых отношений при проведении различного рода нечистоплотных сделок. о Конституции РФ каждый гражданин имеет неоспоримое право на жилье, лишение жилья в виде произвола властей запрещено, для малоимущих граждан жилье предоставляется бесплатно или за доступную плату из фондов муниципалитета. Однако, на деле всё еще далеко от совершенства, если человек не может приобрести квартиру путем сделки с недвижимостью в жилищной сфере (квартиры, комнаты), если ему не выпадет наследство в виде жилья, то улучшить жилищные условия практически невозможно. При проведении сделок с недвижимостью для жилых помещений очень важно знать достоверно предысторию переходов прав собственности на данное жильё. При нынешней политической ситуации, поскольку в стране прошли уже давно демократические преобразования, можно ожидать, что на квартиру в центре столицы в домах старой постройки предъявят свои претензии её еще дореволюционные владельцы, вернее их потомки из далекой эмиграции. Но при продаже или преедаче в дар жилья недостаточно только его «чистой» истории, требуется еще и долгая и тщательная процедура сбора всех необходимых документов, чтобы провести регистрацию или перерегистрацию объекта жилого фонда. После оформления сделки не лишним будет составить письменный акт по передаче жилья покупателю, согласно сделке с недвижимостью в жилищной сфере (квартиры, комнаты). В акте указать весь перечень технической документации, которая передается покупателю, проводится и фиксируется техническое обследование жилища, выявляются недостатки и упущения. По этому же акту назначаются лица, которые отвечают за устранение недостатков, либо возможно дополнительное соглашение, когда продавец делает снижение цены покупателю на сумму, нужную для ликвидации этих упущений. Следует иметь в виду еще такой факт, что право прописки в квартире не дает еще законного права собственности на неё. На каждой жилой площади зачастую проживают и имеют регистрацию лица, которые ни в коей мере не являются её собственниками. В таком случае покупатель имеет полное право потребовать у продавца, чтобы выписал таких лиц с данной жилплощади. Процесс отчуждения жилья в любой форме имеет много подводных мелей и рифов, где всегда нужны надежные лоцманы – квалифицированные и знающие юристы.