Земельные участки в Подмосковье | Оформление документов

Оформление земельного участка
в долгосрочную аренду

Оформление земельного участка в долгосрочную аренду

1.1. Права аренды на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Основные правила и положения порядка оформления земельного участка в долгосрочную аренду дает Земельный кодекс Российской Федерации. Он декларирует право предоставления участков из земель государственной или муниципальной собственности в аренду для граждан и юридических лиц, причем, в отдельных случаях аренда на земельные участки может предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование и в безвозмездное срочное пользование. Но для большинства моментов предоставление в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности физическим и юридическим лицам осуществляется за плату, хотя по закону не исключен вариант бесплатной аренды. Такие случаи бесплатной аренды должны быть предусмотрены Земельным Кодексом, федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации.

Когда земельные участки государственной или муниципальной собственности предоставляются в аренду для их комплексного освоения в целях жилищного строительствам с подготовкой документации по планировке территории, выполнением работ по обустройству территории, строительством инженерных объектов и объектов жилищного строительства, если они предусмотрены видом разрешенного использования, земли, то такая аренда не требует предварительного согласования места размещения объекта. Вместе с тем права аренды на земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется посредством проведения аукционов в порядке, установленном Земельным Кодексом РФ. Здесь в полном объеме изложены также требования к арендаторам участков государственной или муниципальной собственности, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет исключительное право приобрести указанные участки в собственность. Естественно, что все случаи такого арендования земли предусматривают именно долгосрочную аренду.

Понятие долгосрочной аренды земельных участков государственной или муниципальной собственности определяется сроком в пять и более лет. При заключении такой аренды арендаторы их имеют право в пределах срока договора передавать свои права и обязанности на арендуемые земельные участки третьим лицам, в том числе такие права и обязанности, как арендные права передачи земельного участка в залог и внесения его в виде вклада в уставный капитал различных обществ. Такой участок может стать и паевым взносом в производственный кооператив в пределах срока договора без согласия его собственника, но с условием его уведомления, если договором аренды не предусматривает иной порядок. Ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением передачи арендных прав в залог, заключение нового договора аренды земельного участка не требуется независимо от срока договора аренды такого земельного участка. .

Также к новому арендатору переходят обязанности по выполнению требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства. Невозможно изменение условий договора аренды земельного участка и ограничений прав его арендатора без согласия самого арендатора. Досрочное расторжение договора долгосрочной аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только при выявлении значительных нарушений договора арендатором и подтверждения этих фактов нарушения в судебном порядке.

1.2. Порядок оформления аренды земельного участка, принадлежащего государству.

Когда имеется возможность произвести аренду на земельные участки, возникает вопрос, как это осуществить практически, каков порядок оформления аренды земли. В подавляющем большинстве случаев на практике производится оформление земельного участка в долгосрочную аренду, который принадлежит государственным структурам. Потому в первую очередь людей интересует порядок оформления аренды земельного участка, принадлежащего государству.

Суть реализации прав аренды земельных участков предполагает в будущем возникновение новых объектов недвижимости. Когда арендатор получает на аукционе, право на аренду земельного участка, то вместе с ней они получают гарантированную законную возможность преобразования и застройки земельного участка. Участки могут предоставляться в долгосрочную аренду на платной основе, на основе бессрочной аренды и в безвозмездное срочное пользование. Существует два направления прав аренды на земельные участки для строительства на земле, находящейся в государственной собственности, по проведению строительных работ:
- возведение недвижимости без предварительного согласования мест размещения объектов;
- застройка земли с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Процедура предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов проводится исключительно на торгах или аукционах. Исключение составляют случаи, когда земельный участок, принадлежащий государству, находится в такой государственной собственности, которая предоставляется для строительства в границах застроенной территории и в отношении которой принято решение о развитии. Государственная земля может быть отдана в долгосрочную аренду без проведения торгов лицам, с которыми, в установленном законодательством Российской Федерации порядке, заключен договор о развитии застроенной территории. Есть несколько вариантов приобретения возможности прав застройки земельного участка. Они определяются по выбору лиц, с которыми заключен договор о развитии застроенной территории, либо приобретение земли в собственность, либо сдача её в аренду. По законному порядку оформления аренды земельного участка, принадлежащего государству, размер арендной платы за его использование определяется в размере земельного налога, установленного законодательством РФ за земельный участок, соответственный по размерам и качеству.

Для второго случая, а именно, для предоставления земельных участков под строительство с предварительным согласованием мест размещения объектов, проводится сдача их в аренду различными способами для различных организаций. Так, для государственных и муниципальных учреждений и предприятий федерального уровня есть возможность получить права аренды на земельные участки в порядке постоянного (бессрочного) пользования, а для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения соответствующие общественные или религиозные организации получают землю в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Существует отдельный порядок оформления аренды земельного участка для лиц, имеющих на праве собственности недвижимость, расположенную на данном земельном участке. В этом случае такой земельный участок предоставляется в аренду вышеуказанным лицам без проведения торгов или аукциона, в размере, необходимом для обслуживания и нормального функционирования строений. Исчисление оплаты за использование земли, отданной в порядке оформления процедуры аренды на земельные участки, производится на основании ставок земельного налога. Существуют еще и единовременные, так называемые, стартовые земельные платежи, которые взимаются при продаже права на заключение договора аренды земельного участка. В любом случае необходимо тщательно подходить ко всем аспектам оформления земельного участка в долгосрочную аренду, составить план проведения мероприятий по проведению процедуры аренды земли. Такую работу легко и быстро самому соискателю прав аренды выполнить довольно непросто, хотя бы это была и фирма со штатными юристами. Помощь специалистов, которые повседневно занимаются подобными вопросами оформления аренды на земельные участки, просто необходима. Эффект от их работы переоценить невозможно, солидные и уважаемые агентства недвижимости как нельзя лучше подойдут на эту роль.

1.3. Оформление земельного участка в аренду в Москве.

Для того, чтобы взять земельный участок в аренду в Москве, необходимо знать, что земли, находящиеся в собственности города Москвы, предоставляются в аренду физическим и юридическим лицам в соответствии с положениями Закона г. Москвы от “О землепользовании в городе Москве”. Процедура оформления земельного участка в аренду в Москве в общем случае может начаться с теми лицами, которые выиграли аукционные торги на право заключения договора аренды земельного участка. Победитель конкурса определяется в соответствии с условиями торгов, он получает право на заключение договора аренды земельного участка, который оформлен надлежащим образом и прошел в установленном порядке государственный кадастровый учет. Проведение аукционов на право заключения договора аренды земельных участков регламентировано соответствующим постановлением Правительства Москвы от “О дальнейшем развитии системы подготовки и проведения торгов при реализации инвестиционных проектов в сфере капитального строительства на территории города Москвы”. Согласно этому документу, вся необходимая информация о проведении открытых земельных аукционов по долгосрочной аренде земли (в том числе и перечни земельных участков, по которым намечены торги) должна быть предоставлена участникам предварительно для ознакомления. Наиболее удобно ознакомиться с ней перед торгами за право оформления земельного участка в долгосрочную аренду по объектам аренды в Москве: городского уровня - на официальном сайте Департамента города Москвы по конкурентной политике tender.mos.ru, окружного уровня – на сайтах префектур административных округов города Москвы. Соискателям долгосрочной аренды в Москве поможет в проработке возможности осуществления строительства объектов недвижимости предварительный адресный перечень земельных участков для субъектов малого и среднего предпринимательства, а также предварительный адресный перечень земельных участков, по которым ведется разработка проектной документации на строительство объектов недвижимости для субъектов малого и среднего предпринимательства. Эти перечни приведены в Городской целевой программе развития и поддержки малого и среднего предпринимательства в городе Москве на 2010-2012 годы.

По длительности срока договора аренды земельного участка, он может быть самым различным. Фактически сроки устанавливаются по соглашению сторон в зависимости от желаемого использования земли, обременений и ограничений по использованию данного конкретного земельного участка, если данная процедура не противоречит выполнению Генерального плана развития города Москвы.

По умолчанию принимается, что использование земли в аренду в Москве разрешается арендаторам на платной основе. В денежной форме размер арендной платы, а также порядок оформления земельного участка в долгосрочную аренду по г. Москва, условия и сроки внесения арендных платежей за использование земельных участков государственной или муниципальной собственности устанавливаются по соответствующим постановлениям Правительства Москвы. Исчисляется размер ежегодной арендной платы за пользование землей в процентах от её кадастровой стоимости. Как и по всей Российской Федерации, при оформлении земельного участка в аренду в Москве размер арендной платы определяется с учетом разрешенного вида использования земельных участков, вида, осуществляемой на них, хозяйственной или иной деятельности. Особые условия аренды земельных участков в Москве предполагают установление дополнительных условий по оплате использования земельных участков, таковые условия установлены для решения социальных задач и задач развития города Москва.

На размер оплаты аренды в Москве влияют также положения Федерального закона “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”. В частности, в нем рассмотрены вопросы, касающиеся поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства путем предоставления им льгот по аренде земельных участков. В законе указано, что предоставление арендуемых земельных участков субъектам малого предпринимательства в аренду на новый срок (если не предусмотрено по условиям договора аренды право капитального строительства на земельном участке) производится без проведения аукционных торгов. В этом случае не берется даже оплата за право заключения договора аренды. Для таких субъектов предусмотрена максимально долгосрочная аренда, то есть при рассмотрении вопросов оформления земельных отношений с ними договоры аренды земельных участков должны заключаться городскими властями на максимально возможный срок пользования, исходя из долгосрочных планов развития и реконструкции города Москвы. Оформление земельного участка в аренду в Москве осуществляется Департаментом земельных ресурсов города Москвы, порядок его работы и перечень необходимой документации можно прочесть на сайте правительства Москвы, кроме того, такая информация всегда имеется в многочисленных агентствах недвижимости, которые помогут быстро и правильно оформить любой земельный участок в аренду в Москве.

1.4. На какой срок производится регистрация аренды земельного участка

Проведение процедуры регистрации аренды земельного участка проводится, если производится оформление земельного участка в аренду на срок более, чем 1 год. По закону договор аренды земельного участка имеет максимальный срок действия, этот срок не может превышать 49 лет. Если оформление земельного участка в долгосрочную аренду проведено на более длительный срок, то такой договор считается заключенным на срок 49 лет. Регистрация аренды земли, на которой расположен объект капитального строительства, имеет пределы по срокам от 25 до 49 лет. Уменьшить срок договора можно, но исключительно по обоюдному соглашению сторон. В случае оформления документов на землю для строений и сооружений, которые не являются объектами капитального строительства, допускается заключать договор аренды на срок не более 5 лет. Для земельных участков, расположенных в границах земель общего пользования аренда разрешена на срок не более одного года.

Если земельный участок передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения разного рода изыскательских работ, то срок такой передачи не может длиться более 1 года. До истечения срока аренды арендатор такого земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в прежнее состояние, пригодное для его использования. За основу берется первоначальное разрешенное использование земли. Если вследствие действий арендатора нанесен участку ущерб, то арендатор обязан возместить убытки, причиненные при проведении работ, далее выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить те обязанности, которые предписывает закон и договор аренды земельного участка. По своей длительности срок договора аренды земельного участка, он может быть самым разным, от минимального до максимально допустимого. Все сроки аренды устанавливаются по соглашению сторон в зависимости от пожеланий и возможностей использования земли с учетом обременений и ограничений по использованию данного конкретного земельного участка и планов развития данной местности. Закон об обороте земель предусматривает экономическое стимулирование арендаторов, если договор аренды земельного участка заключен на срок от 10 лет и более. Порядок стимулирования установлен бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах. Для таких субъектов предпринимательской деятельности малого и среднего бизнеса предусмотрено право заключения максимально долгосрочной аренды, то есть с ними договоры аренды земельных участков должны заключаться местными властями на максимально возможный срок аренды. Также в некоторых случаях закон предусматривает передачу земли в бессрочное и бесплатное пользование.

1.5. Плата за право на заключение договора аренды земельного участка.

До начала процедуры заключения договора аренды земельного участка необходимо произвести единовременные или стартовые земельные платежи, которые взимаются при продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Условия взимания такой платы определяются местными властями. Для таких случаев в договор аренды участка включается пункт, по которому арендатор приобретает право на совершение аренды только при условии внесения в полном объеме платы за право на заключение договора аренды. В большинстве случаев это касается юридических лиц, однако, и с них плата за право на заключение договора аренды земельного участка берется не во всех случаях. Так, не предусмотрена данная оплата при передаче в аренду земельных участков собственникам расположенных на них зданий и сооружений, не нужна она при продлении срока договора аренды земельного участка, если по окончании этого не предусмотрено проведение торгов по условиям договора. Также по решению государственного арендодателя возможно продление срока добросовестным арендаторам участков, находящихся в границах красных линий, если для него срок аренды установлен меньший, чем на соседние участки;

Расчет стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка ведется по формуле расчета во всех случаях, как для участков, предоставляемых для целей осуществления строительства, так и для других. Сами составляющие формулы тоже могут рассчитываться отдельно, коэффициенты в них берутся самые разные в пределах расчетного максимума и минимума.

Итак, плата за право заключения договора аренды земельного участка рассчитывается в индивидуальном порядке по характеристикам каждого земельного участка и множества других составляющих. При заключении договора аренды земельного участка арендатору желательно участвовать в работе местных властей по её определению.

1.6. Необходимые документы для аренды земли частным лицом

Все документы для аренды земли частным лицом должны быть собраны и надлежаще оформлены. Их список включает само заявление на аренду земли на бланке установленного образца с указанием фамилии, имени и отчества, даты и места рождения, гражданства, пола, наименования и реквизитов личного паспорта, адреса постоянного места жительства или пребывания заявителя. К заявлению прилагаются: документ, по уплате государственной пошлины за оформление земли в аренду (копия и подлинник), квитанция об оплате пошлины за оформление прав на землю, подлинник паспорта или другого документа, удостоверяющего личность. Арендодатель представляет документ о государственной регистрации прав на земельные участки, кадастровый план земельного участка, удостоверенный органом по ведению государственного земельного кадастра. Сами документы на землю должны включать описание объекта, которое заверено организациями по учету земельных объектов. Договор аренды земельного участка предоставляется в 2-х подлинных экземплярах. Также необходим акт о выборе земельного участка с приложением его границ земельного участка и решение органа исполнительной власти о предварительном согласовании места размещения объекта. Оформление прав на землю по документам, принятым от заявителя в полном объеме, выполняется в течение от 2 до 4 недель.

1.7.Необходимые документы для аренды земли юридическими лицами

Документы для аренды земли юридическими лицами должны быть оформлены в соответствии с примерными перечнями документов, в которые входят:
- Заявление, составленное на бланке установленного образца, с указанием реквизитов заявителя, наименование предприятия, адреса постоянной регистрации юридического лица. Документы для оформления аренды земли подают все стороны договора.
- Документ об уплате государственной пошлины за оформление земли в виде платежного поручения с исполнением и его копии. Все юридические лица уплачивают государственную пошлину за оформление аренды земли только в безналичной форме со своих банковских счетов российских банков, по месту, где осуществляется оформление прав на землю.
- Копию свидетельства о государственной регистрации и копии учредительных документов, удостоверенные нотариусом.
- Доверенность представителя, которому поручена регистрация аренды земельного участка.
- Кадастровый план земельного участка, удостоверенный органом государственного земельного вместе с описанием объекта недвижимости.
- Договор аренды земельного участка в 2-х экземплярах-подлинниках.
- Предоставляются сведения об информировании населения о предстоящем предоставлении земельного участка.
- Акт о выборе земельного участка с приложением границ.
- Решение органа исполнительной власти о предварительном согласовании места размещения объекта строительства на арендуемом земельном участке.
Для оформления документов аренды земли юридическими лицами возможно требование о предоставлении дополнительных документов, исходя из местных условий.

1.8.Плата и налоги за аренду земельного участка.

Плата за аренду земельного участка, её величина, условия и сроки внесения устанавливаются по договору аренды земельного участка. Для земельных участков государственной или муниципальной собственности порядок оплаты устанавливается Правительством РФ или органами местного самоуправления. Обычно порядок определения размера арендной платы для таких земель определяется в размере земельного налога, установленного федеральным законодательством за земельный участок, соответствующий по размерам и качеству.

Слагаемые платы за аренду земельного участка состоят из базовых ставок ежегодной арендной платы за государственные земли, но с учетом разделения ставок арендной оплаты в соответствии категориям земли и с учетом данных самих арендаторов. Еще берутся во внимание местные условия, исходя из приоритетных направлений развития экономики региона. По формуле базовая ставка арендной платы Бс для единицы площади по конкретной категории земель перемножается на зональный коэффициент Кт, учитывающий особенности и ценность зоны (определяется при проведении государственной кадастровой оценки земли), на поправочный коэффициент Кц по категориям арендаторов и видам целевого использования земельного участка и на площадь земельного участка S. Сумма годовой платы за аренду земельного участка

∑ = Бс x Кц x Кт x S

Если за три года от даты предоставления в аренду земельного участка государственной или муниципальной собственности для жилищного строительства (кроме земельных участков для индивидуального жилищного строительства) дом не введен в эксплуатацию, то арендная плата за такую землю устанавливается в двукратном размере. Для налогообложения, установления налога за аренду земельного участка используется в качестве базы кадастровая стоимость земельного участка.

1.9.Заключение договора долгосрочной аренды земельного участка.

Процедура заключения договора долгосрочной аренды земельного участка состоит по смыслу в том, что арендодатель обязуется предоставить арендатору землю в пределах установленных границ участка за плату во временное владение и пользование. Любой договор долгосрочной аренды земельного участка должен включать обязательные положения, которые гарантируют его правомочность и действенность. В качестве арендодателя может выступать только владелец земельного участка, никто другой не имеет право подписания такого договора аренды. Любой договор долгосрочной аренды земельного участка должен быть заключен в письменной форме, он также подлежит обязательной государственной регистрации. Бывают случаи, что в договоре аренды не указан срок, на который земельный участок передается во владение и пользование, тогда такой договор считается заключенным на неопределенное время и проведение его государственной регистрации не нужно. В случае, когда по договору аренды земельного участка предусматривается переход в будущем прав собственности на этот земельный участок к арендатору, договора долгосрочной аренды земельного участка пишутся в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка. Тот арендатор, который заключил договор и оформил земельный участок в долгосрочную аренду, имеет право сдать землю в субаренду (поднаем) или передать свои права и обязанности по договору долгосрочной аренды земельного участка другому лицу, осуществить перенаем, без согласия арендодателя, но при условии, что последний будет об этом уведомлен. На этих же условиях арендатор может предоставить арендованное имущество в безвозмездное пользование, передать свои арендные права в залог или внести их в качестве вклада или паевого взноса в уставной капитал различных хозяйственных товариществ и обществ и производственных кооперативов.

Для физических лиц при заключении договора аренды земельного участка требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга на регистрацию сделки аренды, это условие действует как для потенциальных арендаторов, так и для арендодателей.

Размер оплаты за государственную регистрацию договора аренды земельного участка составляет 1 тыс. рублей для физических лиц и 15 тыс. рублей для юридического лица. Любая из сторон договора аренды земли может подать пакет документов на государственную регистрацию аренды земельного участка, но в большинстве случаев это делает сам арендатор. Если стороны обратятся к квалифицированным и проверенным специалистам по работе с земельной недвижимостью, то и заключение договора долгосрочной (или иной) аренды земельного участка пройдет очень быстро и правильно.

1.10. Регистрация договора аренды земельного участка

Для земельной недвижимости регистрация договора аренды земельного участка обязательна, если договор аренды земли заключен на срок более чем 1 года, только после регистрации такие договора вступают в законную силу, а именно, после внесения записи в Единый государственный реестр прав. Заявления на регистрацию договора аренды земельного участка подаются в территориальную приемную Управления Федеральной Регистрационной Службы (ФРС). Не требуется госрегистрация для бессрочных договоров аренды земельных участков. Особо следует отметить, что налоговые органы признают расходные суммы за аренду помещения только после государственной регистрации договора аренды. Государственная регистрация договора аренды земельного участка осуществляется на срок, указанный в договоре. Арендатор имеет право начать использование земли только после того, как завершится регистрация договора аренды. При расчете налоговых платежей учитывается только период с момента окончания процедуры регистрации договора аренды земельного участка. Размер оплаты за государственную регистрацию договора аренды земельного участка составляет 1000 рублей для физических лиц и 15000 рублей для юридического лица. Срок регистрации договора аренды земельного участка составляет 1 месяц со дня предоставления документов.

1.11. Каковы основания прекращения аренды земельного участка

Для досрочного расторжения договора долгосрочной аренды участка, который находится в государственной собственности или собственности муниципальных органов, если договор заключен на срок более 5-ти лет, по требованию арендодателя нужно решение суда. Проводиться такое прекращения аренды земельного участка может лишь при существенном нарушении пунктов договора аренды арендатором. В судебном порядке могут быть расторгнуты и договора аренды земельного участка других сроков действия, для которых законодательно возможно такое расторжение. Причинами прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя могут быть нарушение целевого назначения участка по категории использования земли. Основаниями прекращения аренды земельного участка может также стать такое использование земли, которое приводит к существенному снижению её плодородия (для земель сельскохозяйственного назначения) или значительному ухудшению экологической обстановки. В этом случае закон делает лишь оговорку, что по вышеуказанному основанию прекращение аренды не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ и в некоторых других обстоятельствах, которые предусмотрены федеральным законом и постановлениями местных органов власти. Регистрация прекращения договора аренды занимает 1 месяц, пошлина за оказание услуги не взимается.

В целом оборот земельных участков по землям сельскохозяйственного назначения регулирует Закон об обороте земель. В нем установлены особенности аренды этих земельных участков. Так, например, иностранные граждане и юридические лица иностранных государств, лица без гражданства, а также юридические лица, доля уставного капитала которых от иностранных граждан, юридических лиц, лиц без гражданства превышает 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве оформления земельного участка в аренду. Для них аренда земельного участка сельхозназначения является единственно возможным способом землепользования, поскольку возможности приобретения в собственность такого рода земли у них нет. Чтобы не было оснований прекращения аренды земельного участка арендаторам надо четко знать свои права и обязанности, следить за изменениями в законодательстве и, по возможности, чаще пользоваться квалифицированной юридической помощью специалистов по земельной недвижимости.