Земельные участки в Подмосковье | Оформление документов

Оформление недвижимости
в Наро-Фоминском районе

Оформление недвижимости в Наро-Фоминском районе

Консультации по вопросам оформления недвижимости
в Наро-Фоминском районе

т. (495) 211-66-88 в рабочие дни с 10.00 до 18.00.

электронный адрес: oformlenie@bk.ru

Оформление недвижимости в Наро-Фоминском районе

Вопрос по оформлению недвижимости в Наро-Фоминском районе сегодня актуален. Причинами могут служить: высокий спрос на загородное жилье в ближайшем пригороде столицы, высокая стоимость жилья в самой Москве, удобные и развитые транспортные сети Наро–Фоминского района (наличие автомобильных дорог федерального значения Москва-Киев и Москва-Минск), развитая сеть железных дорог и крупные железнодорожные узловые станции, близость аэропорта Внуково, хорошая экологическая обстановка и благоприятные условия и земли для ведения сельского хозяйства. Можно подыскать себе квартиру или комнату в населенных пунктах Наро-Фоминского района, дом в селе или дачный участок. Оформление недвижимости в Наро-Фоминском районе, как и везде, всегда надо начинать с тщательной юридической проверки покупаемой недвижимости и земельного участка, не пожалеть средств, ибо потом есть вероятность потерять всё. Ведь очень важно, чтобы все прошлые сделки по этой недвижимости были законными, не было неизвестных лиц – обладателей права на часть имущества, которые смогут впоследствии оспорить законность сделки. Далее в процессе оформления недвижимости осуществляется подготовка пакета необходимых документов для выполнения покупки и продажи, проверка правомочности и дееспособности всех лиц, принимающих участие в сделке. Потом проводится, собственно, сделка купли-продажи, и впоследствии эта сделка регистрируется в Наро-Фоминской регистрационной палате, недвижимость де-юре получает нового владельца. Процесс регистрации при оформлении недвижимости в Наро-Фоминском районе всегда является очень важным пунктом, это завершающий этап работы по проведению сделки, в нем всегда имеются неучтенные огрехи оформления документации. Большой наплыв желающих приобрести дом, квартиру или земельный участок в районе создают значительную нагрузку на бюро технической инвентаризации и сами органы государственной регистрации недвижимости Наро-Фоминского района. Надо помнить, что всегда есть возможность упрощения процесса оформления недвижимости, в зависимости от её категории, расположения и предназначения. Вспомогательные постройки некоммерческого использования в черте населенных пунктов, постройки жилого и нежилого назначения на дачных земельных участках, некоторые другие объекты недвижимости, оговоренные в соответствующих законодательных актах, подлежат регистрации по упрощенной схеме, без технического паспорта БТИ, просто по декларации, заполненной лично владельцем недвижимости. Еще понадобится предоставить личные документы владельца и документ на право обладания данной собственностью. В некоторых случаях потребуется еще кадастровый план или паспорт, но, для большинства случаев регистрации вышеуказанных объектов, он не нужен.

Все документы, которые стороны подписывают при оформлении недвижимости, как в Наро-Фоминском районе, так и повсеместно должны быть заверены нотариально, ни один документ не должен быть пропущен, чтобы не создавать прецедент для оспаривания самой сделки в будущем. Взаиморасчеты при оформлении недвижимости в Наро-Фоминском районе удобно вести через отделения банков в Наро-Фоминске. Их форма, сумма и сроки обязательно вносится в текст договора, также необходимо письменно согласовать, какая из сторон будет уплачивать госпошлину. Любые спорные вопросы в процессе совершения сделки рекомендуется решать с участием юристов, представляющих интересы сторон.

Особенности оформление недвижимости в Московской области

Есть некоторые особенности оформления недвижимости в Московской области, тут складывается сложная ситуация, толковать которую можно по-разному. Бывают нередко парадоксальные ситуации, когда человек не может произвести оформление недвижимости, будь то земельный участок, дачный дом, дом в пригороде или коттедж, хотя они уже довольно большое количество времени находятся в его пользовании. Обычно затруднения возникают из-за недостаточно тщательной проверки и, вследствие этого, неправильной оценки состояния документов на недвижимость при её приобретении. Нет полной картины, что весь комплекс домовладения (участок земли, сам дом и вспомогательные постройки) правильно оформлен при купле-продаже, вступлении в наследство или дарении. Бывает, что сам дом продан, а о земельном участке при этом в договоре нет упоминания, или дом на приобретенном земельном участке не сдан в эксплуатацию, не оформлен технический паспорт БТИ, или технический паспорт есть, но в нем отсутствуют сведения о перестройках, перепланировке, новых хозяйственных строениях. Всё это становится помехой при оформлении и регистрации недвижимости, как в Подмосковье, так и в других регионах страны. Также очень разный подход наблюдается, когда оформление недвижимости происходит для постоянного проживания и регистрации её, как своего постоянного места жительства, со случаями, когда проживание на земельном участке носит временный характер. Это опять же не только особенности оформления недвижимости в Московской области, но и повсеместно. Оформление и регистрация постоянного жилого дома требует судебного решения, в котором будет признано, что домовладение соответствует всем нормам, необходимым для нормального жизнеобеспечения. Принимается такое решение на основании заключения от различных коммунальных служб, санитарно-эпидемиологической станции, пожарного надзора и проведения полной инвентаризации недвижимости в БТИ, кроме того, должно быть доказано, что данное владение является для собственника единственно возможным местом жительства. В другом случае, когда человек проживает на участке периодически (дачный вариант), оформление недвижимости и её регистрация носят упрощенный характер, возможно оформление без техпаспорта, инвентаризации в БТИ и суда, основным документом, помимо документации на правообладание землей и недвижимостью, служит декларация, составляемая лично собственником. Много вопросов возникает и при начале нового строительства, получения земельного участка под него. Зачастую не очень ясно, к какой категории принадлежит данный участок, лежит ли он в границах населенного пункта, водоохраной зоне, заповедной зоне или на землях сельскохозяйственного назначения. От этого возникают трудности по землеотводу по строительству, то есть в получении разрешений на него, а еще хуже, когда эти обстоятельства всплывают уже при оформлении и регистрации уже готовых строений, когда ситуация близка к патовой, а собственник близок к обмороку. Всё вышесказанное тоже составляющая особенность оформления недвижимости в Московской области, поскольку желающих построиться здесь очень много, как много есть и злоупотреблений, когда органы администрации дают незаконные разрешения на строительство, причем, иногда, на те участки, которые находятся в распоряжении совсем других организаций.

Неоформленные земельные участки

Существует еще довольно распространенная в масштабах страны проблема, когда земельные участки, находящиеся фактически в пользовании и даже собственности физических или юридических лиц, не оформлены вообще или оформлены ненадлежащим образом. Прежде всего это касается нехватки нужных документов, и, как следствие этого, невозможность регистрации земельного участка. Неоформленные земельные участки чаще всего встречаются в дачных товариществах, но есть такие и в личном пользовании граждан и предприятий. В целом вопрос оформления недвижимости стоит довольно остро, хотя и занимаются им очень многие фирмы, существуют в каждом регионе специальные органы по инвентаризации, оформлению имущественных прав и государственной регистрации. От ненадлежащего оформления землевладения страдает ликвидность недвижимого имущества предприятий и личной собственности. К тому же неоформленные земельные участки не дают осуществлять развитие на них деятельности коммерческого и некоммерческого характера, а также выполнять реконструкцию и строительные работы. Есть также случаи, когда права на земельный участок оформлены ненадлежащим образом, например, некоторые юридические лица (типа ОАО, ГУП, МУП и некоторые другие) не имеют права постоянного и бессрочного пользования земельными участками, но такое встречается очень часто до сих пор, хотя еще до 1 января 2010 года эти нарушения должны были быть устранены и право обладания участком переоформлено на аренду или произведен выкуп земельного участка в собственность. Еще одно неудобство от неоформленных земельных участков состоит в том, что их владелец в случае необходимости не может получить кредит, как под залог этой земли, так и под залог недвижимости, на ней расположенной. Такие участки запрещено даже сдавать в субаренду, то есть прибыльность участка сведена к минимуму.

Исходя из вышесказанного, можно утверждать, что вопрос легализации и надлежащего оформления прав на земельные участки стоит довольно остро. Эти услуги очень востребованы на рынке юридической помощи. Как уже упоминалось, подавляющее большинство земельных участков, которые неоформлены вообще или оформлены неправильно, составляют дачные участки. У пользователей этих участков (существующих со времен СССР) в большинстве случаев есть только старые документы на бессрочное землепользование и пожизненное наследственное владение, так называемые «акты по землеотводу». По новому законодательству они не имеют юридической силы, то есть получаются фактически неоформленные земельные участки. Переоформление же таких участков наталкивается на многие трудности технического характера: несоответствие проектных границ участка фактическим, нарушения при планировки застройки участка, несоблюдение СНиПов и другие. Вопрос решается в этом случае на основе закона с народным названием «Закон о дачной амнистии». Он предполагает узаконивание участков, оформление недвижимости в существующих границах на основе межевания, при согласии всех соседей с установленными при этом границами. Главное, чтобы не была при этом превышена предельная норма площади под данный вид землепользования, а также сам участок не должен принадлежать к категории тех земель, передача которых в в частную собственность невозможна по закону. После межевания составляется кадастровый план на участок, далее идет проведение государственной регистрации собственности на участок, во всех случаях закон о дачной амнистии предполагает передачу участков без всякого выкупа. Оформление земельного участка в собственность очень выгодна, так как при отчуждении таких земель для общего использования в случае государственной необходимости в сумму компенсации будет включена и стоимость недвижимости на участке, и стоимость самой земли. При компенсации же неоформленного земельного участка учитывается только стоимость строений на нем.

Оформление недвижимости в Наро-Фоминском районе

Оформление земель поселений

Существует также некий тонкий правовой нюанс, когда встает вопрос оформления земель поселений. Надо сказать, что по новому земельному законодательству (имеется в виду Земельный кодекс РФ) термин «земли поселений» заменен на «земли населенных пунктов», уточняя, что это имеются в виду земли, расположенные в границе населенного пункта, административного образования. Это имеются в виду земли, которые предназначены и используются для застройки, направленной на развитие инфраструктуры населенных пунктов. Однако, само понятие «населенный пункт» так и не имеет до сих пор однозначного толкования, эта размытость дает прецедент на оспаривание и выдвижение лесных заимок, хуторов или СОТ на статус населенного пункта. Понятие же поселения расшифровано более точно и введено оно в обращение Конституцией Российской Федерации в разделе про местное самоуправление. Итак, по Основному закону поселения бывают сельскими и городскими, общее в этих понятиях то, что и там, и там управление на их территории проводится местными выборными органами, но в городское поселение могут входить и прилегающие сельские населенные пункты, не имеющие статуса сельского поселения. Из этого следует, что при оформлении земель поселений в городе возможны те же обстоятельства, что и при оформлении недвижимости на землях сельских поселений, когда подобные территориальные образования входят в состав городского поселения. В любом случае при оформлении земельных участков в составе поселения любого типа существует много общих моментов. Обязательно оформление границ участка с привлечением специалистов БТИ, проведения межевания и выдача технических паспортов, а также составление кадастрового плана на земельный участок с внесением его в земельный кадастр. При подаче заявления на оформление и регистрацию земли в поселениях собирается аналогичный пакет документов, прежде всего личные удостоверения и паспорта, а также все документы, касающиеся установления права собственности гражданина или юридического лица на обладание земельным участком. Еще один момент, который несколько разграничивает понятие земель поселений для разных регионов страны. Так для абсолютного большинства территорий Европейской части России нет и не может быть, согласно закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», земель, не относящихся к поселениям того или иного типа. Но для районов Сибири и Крайнего Севера, тех, где плотность населения низкая, допускается наличие территорий и земель, не входящих в состав тех или иных поселений. Такой подход может давать некоторые различия при оформлении земель поселений в зависимости от их географического расположения. Очень интересно было бы посмотреть на процесс оформления недвижимости, когда она расположена на земельном участке, не принадлежащем административно ни к какому виду земель поселений. Видимо, такое оформление должно быть проведено на федеральном уровне и все последующие регистрации, уплаты налогов будут делаться через Минюст и Главное налоговое управление РФ. Но для большинства населения страны любое действие по регистрации земельных участков подпадает под определение оформление земель поселений и выполняется, согласно закона, на уровне органов местного самоуправления.

Как оформить земли сельхоз. назначений

Для земель сельскохозяйственного назначения основными правоустанавливающими документами являются положения Земельного Кодекса РФ и закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в последней редакции от 30.12.2008 года. Ответ на вопрос, как оформить земли сельхоз. назначения, дают именно эти законодательные акты, в которых достаточно подробно прописано вопросы о необходимых документах, удостоверяющих право на земельную долю, то есть долевого участия в общей собственности на некий земельный участок сельскохозяйственного назначения. Это особенно интересно тем людям, жителям сельской местности (а в настоящем времени и не только на ней), которые были в своё время членами колхозов или работниками совхозов и имеют право на земельный пай в общей сумме земель данного хозяйства. Если землями в пределах населенного пункта (села, поселка сельского типа и т.п.) распоряжаются сельские советы и сами проводят там оформление недвижимости и передачу участков под строительство, то остальные земли сельскохозяйственного назначения бывшего колхоза уже являются частной собственностью бывших колхозников в равных долях, хотя пользоваться таким благом по-настоящему доступно лишь единицам. Остальные же за эксплуатацию своей земли получают нищенские крохи с барского стола разного рода предпринимателей от села, особо приближенных к высшему руководству. Согласно закона и постановлений Правительства РФ от 04.09.1992 г. «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» главным документом, удостоверяющим право на земельную долю, признано постановление органов местного самоуправления о факте приватизации сельскохозяйственных земель с приложением к нему списка лиц, жителей села, настоящих и бывших работников хозяйства, которые имеют право на получение доли в землях сельскохозяйственного назначения данного колхоза или совхоза. Если кто-то задается проблемой, как оформить земли сельхоз. назначения, то в первую очередь он должен иметь на руках такое решение сельского совета или другого органа местного самоуправления. Таким образом, лицо, включенное в список работников, имеющих право на получении земельной доли после приватизации сельскохозяйственных угодий бывшего сельхозпредприятия, является собственником своего земельного пая, независимо от факта получения им Свидетельства о праве собственности на земельную долю в земельном комитете данного региона. Такой земельный участок подлежит наследованию и в случае смерти лица, получившего его в пользование переоформляется нотариально. Свидетельство о праве на наследство набирает законную силу после решения суда о признании за таким наследником права собственности на земельный пай. Есть много случаев, когда человек может распорядиться своей земельной долей без дополнительного оформления её и особого выделения пая. Это такие случаи, как завещание участка, передача земельной доли в доверительное управление, продажа или дарение своей доли другому участнику долевой собственности (сельхоз предприятию или фермеру для проведения работ). В остальных случаях такое оформление недвижимости в виде земельного пая требует выделения конкретного земельного участка, определения его фактических границ в счет земельной доли участника. Как оформить земли сельхоз. назначения таким путем? Вначале проводится общее собрание всех участников долевой собственности и утверждается место расположения земельного участка, регламентом установлены квоты присутствия и минимальный процент голосов пайщиков для принятия такого решения, дается сообщение в средствах массовой информации о сроках и месте общего собрания. Но, если по какой-то причине решение не принято, то пайщик, желающий выделить свою долю, извещает об этом письменно или через газету остальных собственников, где пишет, какой участок, где и какой площади он намерен взять. При отсутствии в течение месяца письменных возражений от остальных пайщиков, выделение такого участка считается согласованным.

Оформление домов и коттеджей

На рынке недвижимости есть еще одна категория, которая активно увеличивается в последнее время. это загородные дома и коттеджи. После строительства происходит процесс активного оформления домов и коттеджей в пригородных зонах. Люди, имеющие такую возможность, не хотят упускать шанс жить в экологически чистых зонах. Самое масштабное строительство разворачивается вблизи крупных транспортных магистралей, чтобы всегда иметь возможность быстро и беспрепятственно добраться до города к месту работы или учебы. Очень важен тот факт, что стоимость жилья и земельных участков под застройку в городе и пригодной зоне разнятся очень значительно. Земля в пригороде дешевле, а условия жизни при современных технологиях строительства и наличии достаточных средств можно создать отличные, не хуже, чем в элитных городских квартирах. Органы местного самоуправления в области имеют значительно лучшие возможности по предоставлению земельных участков под индивидуальное строительство, да и оформление недвижимости в ряде случаев здесь носит упрощенный характер. Прежде всего, это касается недвижимости, которая построена или строится на территории, отданной под садоводческие хозяйства и садово-огородные товарищества. Очень выгодно приобрести заброшенный дачный участок и на его месте построить капитальный загородный дом или коттедж. Надо только выбрать место с более-менее приличными дорогами, чтобы не застревать в непогоду. Сумма сделок по приобретению земельных участков под застройку в пригороде составляет самую большую долю рынка по продаже земли, а заявления на оформление домов и коттеджей идут вряд с заявлениями на легализацию и регистрацию старых дачных участков по дачной амнистии. По предварительной оценке лидируют по стоимости земельные участки с хорошо развитой транспортной сетью (как уже упоминалось ранее), с подключенными коммуникациями по газу, водоснабжению, центральной канализации. В последнее время порядок регистрации и оформления недвижимости был реорганизован, люди, которые еще ранее приобретали впрок земельные участки в дачных кооперативах, столкнулись теперь с трудностями при оформлении домов и коттеджей на них. Оказалось, что недостроенный дом без внутренней отделки нельзя оформить в БТИ, поставить на кадастровый учет и, как следствие этого, произвести регистрацию домовладения. Без документов коммунальные службы не производят подключение дома к своим сетям. Самая распространенная ошибка этих «новых дачников» в том, что после покупки участка они не удосужились получить разрешение на строительство, полагая, что по дачной амнистии оформят и свои дома и коттеджи. Но тут власти начали разграничивать новых застройщиков от тех, кто еще при СССР получил эти дачные наделы. И, если последним при оформлении положены упрощения, льготы и послабления, то от новых застройщиков при попытке оформления домов и коттеджей требуется полный пакет документов.

Получение дачного участка и оформление дачного дома

На данное время вопрос о получении дачного участка не так актуален, как то, каким образом оформить и зарегистрировать дачный дом, уже построенный на нем. Было время, вся страна жила при социализме, дачные земельные участки раздавались в пользование массово, всем желающим, садово-огороднические товарищества (СОТ) формировались непосредственно на предприятиях. Вступление в них работников данного предприятия было очень простым, на основе заявления, земля под ведение хозяйства и дачную застройку передавалась государством в СОТ в бессрочное и бесплатное пользование. Так что, получение дачного участка и оформление дачного дома непредставляла ни малейших трудностей. Пусть эти земли не были первоклассными и удобными для ведения сельского хозяйства, но, в умелых руках и при большом желании их хозяев, они превращались в оазисы. После распада СССР изменились законы, регулирующие такую дачную деятельность, но люди остались жить и трудиться на своих дачах, которые по новым правилам не были никак оформлены и фактически им не принадлежали. Стандартная процедура регистрации землевладения и оформления недвижимости на дачном участке вызывает сегодня большие сложности, они не по плечу той массе дачников-пенсионеров, которые еще упорно обрабатывают свои наделы. Чтобы исправить такую несправедливую ситуацию в 2006 году был издан Федеральный закон, который вступил в действие с 1 сентября 2006 года и до сих пор известен в народе под именем «закон о дачной амнистии». По этому закону оформление недвижимости, построенной ранее на таком дачном земельном участке, как и регистрация самого дачного участка, проводятся по упрощенной схеме. При оформлении дачного строения можно, минуя инвентаризацию БТИ и процедуру получения технического паспорта, провести такое оформление просто на основе декларации, заполняемой собственником недвижимости. Границы дачного участка для его регистрации возможно установить без привлечения специалистов, без межевания и составления плана для внесения в кадастр земли. При условии, что фактические границы участка меньше, чем максимально допустимые, а также, что соседи, владельцы смежных участков, не имеют претензий и дают письменное подтверждение этого.

Но при получении дачного участка и оформлении дачного дома уже в наше время такая упрощенная схема уже не проходит. При приобретении старого строения вместе с дачным участком сегодня под новую застройку надо получить, прежде всего, разрешение на строительство. Многие люди уже обожглись на этом, сотни загородных домов стоят неоформленными и незарегистрированными, без воды, газа и электричества только лишь потому, что изначально не было разрешения на строительство жилого дома на участке, а в процессе последующего оформления выяснились обстоятельства, что такое строительство там вообще запрещено. Поэтому, прежде чем начинать процесс покупки, получения дачного участка и оформления дачного дома, нужно досконально изучить местную ситуацию, собрать сведения о конкретном земельном участке, провести правовую экспертизу всей его документации. Только так можно выполнять последующее инвестирование средств в загородную недвижимость.