Справочная М3 | Оформление документов

Правовые риски при заключении предварительной сделки с недвижимостью

Правовые риски при заключении предварительной сделки с недвижимостью

Существует масса ситуаций, в которых допускаются правовые нарушения при купле-продаже недвижимости. Этот так называемые задатки, которые служат доказательством заключения договора купли-продажи недвижимости, и призваны обеспечить его исполнение. Правовые отношения относительно задатков регулируются статьей 380 ГК России, в частности п.1. В практике, заключения сделок с недвижимостью, задаток передается покупателем продавцу в момент подписания предварительного договора купли-продажи. Одна из частых проблем, с которой сталкиваются как продавцы, так и покупатели недвижимости, - это истечение срока предварительного договора, причем ни одна, ни вторая сторона не изъявляет желания заключать основной договор. Ситуация осложняется еще тем, что продавец отказывает покупателю в возвращении задатка, таким образом, правовое оформление недвижимости не последовало, хотя и был получен задаток.

В подобной ситуации, согласно статье 429 ГК России, обязательства, которые указаны в предварительном договоре, прекращают свое действие. Однако покупатель не может удержать у продавца ранее переданную ему сумму в качестве задатка, потому что у него на это нет правовых оснований. В тоже время, он должен вернуть приобретенное имущество продавцу, потому что на основании статьи 1102 ГК Российской Федерации, покупатель выступает лицом, приобретавшим недвижимость без установленных законодательством или прочими правовыми актами оснований.

Ситуации бывают различные, иногда продавец, не возвращающий задаток, услышав, что данный вопрос будет разрешен судебными органами, возвращает сумму задатка. Некоторые случаи требуют обращения покупателя в правоохранительные органы, чтобы возбудить уголовное дело по отношению к продавцу на основании статьи 159 УК РФ.

Чтобы избежать непредвиденных ситуаций при передаче задатка, необходимо выполнить некоторые действия:

1) Покупатель не должен соглашаться на большую сумму задатка, но бывают такие случаи, когда приобретается дорогостоящая недвижимость, и задаток будет приличный, потому что он рассчитывается исходя из общей стоимости приобретаемого имущества.

2) Убедиться в том, что документы, которые предоставляет продавец покупателю при совершении предварительной сделки, не поддельные. В этом случае, мы предлагаем заручиться поддержкой опытного юриста.

3) Обратиться в территориальный орган регионального управления ФРС для получения выписки из Единого реестра прав на недвижимость. В этом случае вы сможете убедиться, что все документы, которые вам предоставил продавец, являются подлинными. Кроме того, если последует судебное разбирательство в отношении суммы задатка, то судебный орган будет учитывать добросовестность покупателя, который серьезно отнесся к совершаемой сделке. Нужно отметить, что подобные действия необходимо производить не только в случае заключения договора купли-продажи, но и при заключении договора мены недвижимости, если он заключается в отношении неравноценной недвижимости. При заключении подобного договора мены предусматривается, что одна из сторон должна внести доплату, причем часть этой доплаты может вноситься как задаток.