Земельные участки в Подмосковье | Аналитика недвижимости

Продажа земельных участков
в Подмосковье по Киевскому шоссе

Продажа земельных участков в Подмосковье по Киевскому шоссе

Продажа земельных участков в Подмосковье

По всему Подмосковью идут активные торги на земельном рынке. По продаже земельных участков в Подмосковье намечается бесспорное лидерство на всем российском рынке недвижимости. Есть простое объяснение этому. Ведь жители Москвы по величине средних доходов на душу населения тоже держат бесспорное лидерство в стране, могут себе позволить купить дачу или построить дом на природе, чтобы отдохнуть там во время выходных или отпуска. Естественно, что финансовый кризис ввел некоторые коррективы в работу фирм и агентств, которые работают по организации посреднической деятельности в процессе купли-продажи загородной недвижимости по территории Московской области. Некоторый спад спроса принес коррективы в работу по продаже земельных участков, снизились цены на земельные участки в престижных районах Подмосковья, вырос процент коммерческого спроса на землю, то есть инвестирование свободных средств в земельные ресурсы с целью последующей перепродажи. Наблюдается бесспорное оживление в приобретении дачных участков с последующим использованием этих земель под ИЖС, возведение загородных домов и элитных коттеджей.

Самым выгодным видом деятельности предпринимателей в сфере земельного бизнеса был и остается ленд-девелопмент. Если рассмотреть сегодняшние тенденции его развития, то, практически, он является единственным источником пополнения первичного рынка земельных ресурсов, которые могут быть использованы под строительство жилья. Суть этого процесса состоит в переводе земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, тем самым позволяя вести на этих участках индивидуальное жилищное строительство. Проблема решается обычно в комплексе – с одной стороны идет юридическая работа по согласованию пакета разрешительных документов на изменение статуса земли, а с другой стороны ленд-девелопмеры организуют строительство дорог для подъезда на участки, проводят к ним электроэнергию, воду, газ, центральную канализацию. Впоследствии такие земли продаются под застройку с правом ПМЖ или сами же ленд-девелопмеры ведут строительство по индвидуальным проектам. Выгода такой деятельности очевидна, рост цены на эти участки после проведения всего комплекса организационных и технических мероприятий составляет от 150 до 300 процентов от цены покупки их, как земель сельскохозяйственного назначения.

Очень важным аргументом в оценке земельных участков, их ликвидности и продаваемости является качество земли, геологическое строение конкретной земельной территории. В этом смысле более всего пользуются спросом твердые грунты, которые позволяют вести многоэтажное строительство. Влияют на стоимость земель и факторы наличия и глубины залегания грунтовых вод, соседство с водоемами и вероятность затопления земельных участков во время паводка. Предложения по продаже земельных участков в Подмосковье надо обязательно тщательно анализировать, провести полную юридическую и геологическую экспертизу, чтобы избежать непоправимых недоразумений и трудностей в будущем.

Продажа земельных участков по Киевскому шоссе

Для некоторых регионов Подмосковья характерна особая активность в отношении продажи земельных участков. Так, большую заинтересованность проявляют покупатели к земле в районах, прилегающих к Киевскому шоссе. Самым протяженным и большим по площади здесь является Наро-фоминский район, который тянется на юго-запад то столицы. Причин, по которым продажа земельных участков по Киевскому шоссе ведется по высоким ценам и не теряет темпов даже вследствие финансового кризиса, есть несколько. Прежде всего, в этом районе хорошо развита сеть автомобильных и железных дорог, что позволяет владельцам земельных участков, которые работают в городе, быстро добираться. Почвы тут пригодны, чтобы строить дома и коттеджи повышенной этажности, ландшафт и наличие хорошей экологической обстановки позволяет в полной мере использовать рекреационные возможности загородной недвижимости. В районе присутствуют все нужные коммуникации по газу, водопроводу и электроэнергии. Наконец, этот район входит в число престижных по Московской области. Нет необходимости говорить, что это направление имеет все подобные в изобилии.

Однако, никогда нельзя участвовать в процессе продажи земельных участков в Подмосковье без хорошей подготовки его с участием всех необходимых специалистов, прежде всего это касается юридических вопросов. Есть законодательные ограничения, когда запрещено отчуждение в частную собственность земли, например, участки в зонах водохранилищ и рек, участки в зоне отчуждения аэропортов, объектов энергетики и связи. Бывает беститульное владение земельными участками, когда собственник недвижимости на нем не имеет прав на продажу земли, на которой стоят эти строения, есть сервитуты, когда лица владеют чужим земельным участком и ограничены в правах на него. Также есть ограничения по строительству и реконструкции недвижимости на земельном участке, вплоть до полного запрета их. Это при том, что всё остальное в порядке, а когда новый владелец вступает в свои права, то что-либо построить или переделать ему не удается. снятие запрета возможно, но оно может составить до 80% кадастровой стоимости участка. Поэтому рекомендуется при покупке и продаже земельных участков по Киевскому шоссе обращаться в местные агентства и к специалистам по недвижимости, которые досконально знают все ограничения по прилегающим землям.

Продажа земельных участков государством

При необходимости покупки выкупа земельного участка, который находится в собственности государства, надо знать много правовых нюансов. Кстати, выкуп земельных участков государственной собственности (наряду с оформлением их аренды), на которых стоит недвижимость, принадлежащая юридическим лицам, в этом году стал обязательным для всей этой категории, если ранее они пользовались землей на основе права на бессрочное пользование. Для таких лиц, независимо от того какой деятельностью они занимаются, если сама их недвижимость на данном земельном участке была ранее отчуждена из госсобственности (даже впоследствии перестроена и реконструирована), а также для физических лиц и некоммерческих организации, получивших недвижимость на земле в собственность до вступления в силу Земельного кодекса РФ, предусмотрены льготы по выкупу. Указанные выше лица могут выкупить землю по цене, составляющей до 20% кадастровой стоимости участка, расположенного в городе с населением более 3 миллионов человек и до 2,5% кадастровой стоимости участка, расположенного других местах. Данная льгота действует до 1 января 2012 года.

Чтобы продажа земельных участков государственной собственности стала законной и правильно оформленной, нужно вначале обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок, приложив к нему кадастровый паспорт на землю. Сразу же нужно оговориться, что в Российской Федерации, в соответствии с действующим законодательством, объектом купли-продажи могут быть только те участки государственной собственности, которые прошли процедуру государственного кадастрового учета. Для решения вопроса об отчуждении земельного надела государственной формы собственности местным властям отводится ровно месяц, по истечении которого они обязаны принять решение о выкупе участка (или предоставить соискателю обоснованный отказ в письменной форме), подготовить проект договора купли-продажи и отправить его заинтересованным лицам, как предложение о заключении договора.

При отсутствии государственного кадастрового учета участка или в том случае, если в государственном кадастре недвижимости нет необходимых сведений для выдачи кадастрового паспорта, органы местной администрации в месячный срок утверждают и выдают схему расположения участка в виде кадастрового плана или специальной кадастровой карты, где нанесена нужная территория. В случае продажи земельных участков по Киевскому шоссе это может быть часть земель Наро-фоминского района, работой с ними занимается именно районная администрация в Наро-фоминске. Основанием для этого служит заявление физического или юридического лица, либо официальное обращение исполнительного органа государственной власти. Само выполнение по внесению участка в земельный кадастр и проведение геодезических работ ведется за счет заказчика, их стоимость в большой степени зависит от размеров участка и некоторых других специфических территориальных особенностей по продаже земельных участков в Подмосковье.

Продажа земельных участков частными лицами

Такое недвижимое имущество, как земля, имеет собственные особенности при её продаже, земельное законодательство предъявляет определенные требования к продавцам земельных участков. Частные лица, которые желают продать свой дом, дачу или просто дачный участок под строительство часто сталкиваются с различными трудностями. Так, если земельный участок принадлежит гражданину на праве собственности, то при его продаже надо еще поставить землю на государственный кадастровый учет, выделить его от соседних земельных участков и присвоить кадастровый номер. Продажа земельных участков при отсутствии подобной процедуры невозможна, чтобы её осуществить нужно подать в органы государственного земельного кадастра заявку и правоустанавливающие документы на участки, а также документы о межевании. В течение месяца со дня подачи заявки и всех необходимых документов будет выдана кадастровая карта или план такого участка. Собственность на землю должна быть зарегистрирована в органах государственной регистрации. Таковые при продаже земельных участков в Подмосковье существуют при каждой районной администрации. Очень несложно в каждом районном центре отыскать подобные регистрационные учреждения. К примеру, при совершении акта продажи земельного участка по Киевскому шоссе это скорее всего будет орган при райадминистрации города Наро-фоминска.

Нотариальный договор купли-продажи земельного участка

В случае проведения сделки по продаже земельного участка между сторонами заключается договор по общей форме договора о купле-продаже недвижимости. Обычно этот договор подлежит нотариальному заверению. В общем случае участие нотариуса в такой сделке определяется соглашением сторон, но есть особые моменты, когда такое заверение обязательно, согласно действующему законодательству. Это случаи, когда на земельные участки заключаются договора ренты или пожизненного содержания с иждивением.

Кроме паспортных данных сторон (или реквизитов для юридического лица) и сведений о правоустанавливающих документах продавца, договор купли-продажи должен содержать подробное описание предмета сделки. Так, при продаже земельных участков в Подмосковье или другом регионе России: кадастровый номер участка (номер кадастрового округа, номер кадастрового района, номер кадастрового квартала, номер земельного участка в кадастровом квартале), адрес земельного участка, категория земли и её целевое назначение, точная площадь по правоустанавливающим документам либо фактическая по кадастровому плану. Необходимо знать, что нотариальное удостоверение такого договора должно проводиться только в нотариальном округе по месту нахождения земельного участка. Значит, если разговор идет о продаже земельных участков по Киевскому шоссе, то и территориальная принадлежность нотариальных контор должна быть в пределах Наро-фоминского района.

Договор простой письменной формы на землю

На данный момент закон не регламентирует обязательное нотариальное заверение договора по продаже земельных участков, он может быть составлен сторонами сделки в простой письменной форме. Изначально на это должны быть согласны обе договаривающиеся стороны. Составляется документ в двух экземплярах, который должен быть подписан обеими сторонами лично. Запрещено заключение договора и его подписание по почте, телеграфу, телетайпу, факсу или другим средствам связи. Такой договор может быть признан недействительным согласно положения Гражданского Кодекса РФ.

Обязательно в любой форме договора купли-продажи земельного участка, помимо данных сторон и параметров самого земельного участка, указывается его цена в рублевом эквиваленте. Стоимость определяется сторонами, исходя из действующих в данной местности нормативных цен земельных участков по их категориям. Обычно цена в договоре при продаже земельных участков в Подмосковье устанавливается на единицу площади земельного участка, по договору же указывается общая цена на всю площадь его, которая подлежит отчуждению. Порядок оплаты суммы по договору купли-продажи земли определяется в договоре самым различным образом. Деньги могут быть отданы продавцу в авансовом порядке (полная или частичная предоплата) или после заключения договора до передачи земельного участка по акту или после неё. Это условие про оплату и её сроки должно быть четко и недвусмысленно описано в договоре на куплю-продажу земельного участка. Подтверждением получения денег по договору, составленному в простой письменной форме, является расписка от лица, совершающего продажу, которая передается им покупателю при получении оговоренной суммы.