Земельные участки в Подмосковье | Аналитика недвижимости

Цены на земельные участки
в Подмосковье по Киевскому шоссе

Цены на земельные участки в Подмосковье по Киевскому шоссе

Формирование цен на землю в Подмосковье

В политику формирования цен на землю в Подмосковье кроме географии и привлекательных рекреационных качеств местности вносит свои коррективы еще один немаловажный фактор. Таковым являются объемы строительства, то есть если на одном земельном участке можно построить лишь небольшое строение, а на другом участке в этой же местности и такой же площади - многоэтажный дом, то цены на земельные участки в одном и другом случае будут намного отличаться. Очень заметно при формировании цены в Подмосковье то, кто является собственником земельного участка вторичного земельного рынка. Физическое лицо в этом смысле предпочтительнее в силу того факта, что у юридических лиц вся недвижимость, находящаяся на земельном участке имеет балансовую стоимость, которая может быть изначально неправильно рассчитана и стать ценовым бременем для покупателя, который приобретает землю только с целью нового строительства на ней. Новые строения возвести сегодня можно даже дешевле, чем ранее. Особенно это коснулось строительства элитных коттеджей, где такая подвижка составила до 12%. Ликвидность рынка – самый главный фактор формирования цен на нем. Так в Московской области сегодня уже очень мало земли, которую можно отнести к первичному рынку, в основном сделки идут по перепродаже уже готовых участков, где есть дом или иные постройки. Кто-то заранее приобрел землю для коммерческого использования и следит за ситуацией, ожидает скачка цены в Подмосковье на землю. Бывает, что такие современные помещики вынуждены избавляться от части своих земельных владений в силу превратностей обстановки, экономического кризиса, когда нужно платить по кредитам. Покупают сегодня на территориях Подмосковья в основном лица, которые таким образом вкладывают свободные средства, ибо земля всегда и во всем мире считается одним из самых надежных способов сохранить активы от инфляции. Увеличение площадей земельных участков по Подмосковью идет за счет работы по изменению категории земли (от сельскохозяйственного назначения к землям с возможностью под строительство ПМЖ) и участков, прилегающих к населенным пунктам, которые переходят в границы этих пунктов по категории "земли поселений".

Сезонный фактор при формировании цены на землю

Отличия цены в Подмосковье на земельные ресурсы подвержено в значительной мере сезонным изменениям. Так в начале и середине весеннее-летнего периода наблюдается увеличение спроса на земельные участки, как следствие некоторое их подорожание. Это объясняется пиком строительных работ в это время, рачительный хозяин должен возвести дом и накрыть его крышей до наступления осени. Отделочные же работы можно вести и в ненастье. Рынок чутко реагирует на баланс спроса и предложения. Есть такие места, где хороший подъезд к месту строительства можно осуществить только при сухой погоде, естественно, что такие земельные участки менее ликвидны, их цены на землю существенно ниже, чем, например, цены на земельные участки по Киевскому шоссе, где очень хорошая дорожная сеть в Наро-фоминском районе и других административно-территориальных образованиях юго-западного направления. Вот это тоже можно понимать, как влияние сезонного фактора на цены в Подмосковье.

Искусственное занижение цены при покупке

Любой покупатель стремится максимально снизить цены на земельные участки при их приобретении. Поэтому прием искусственного занижения цены на землю при покупке используется довольно часто. Прежде всего, здесь сказывается фактор неосведомленности продавца по состоянию истинных уровней цен на рынке земельных участков. Особенно, если продавцом является физические лица – сельские жители или дачные поселенцы. Политика цен в Подмосковье зависит во многом от географической принадлежности земельного участка, его собственника, состояния рыночного баланса спроса и предложения. Приоритетными и более дорогими считаются районы Московской области, расположенные в западном её секторе. Так цены на земельные участки по Киевскому шоссе, в частности Наро-фоминского района, значительно выше, чем таких же участков по южному направлению или в восточном секторе Подмосковья. Сумма, которую солидный покупатель готов заплатить за хороший земельный участок для собственного пользования бывает даже на порядок выше той, которую предлагают различные посреднические фирмы. Многие участники земельного рынка просто берут по нескольку участков в разных местах на вторичном рынке земли (сельские дома, дачи и т.п.). После этого идет усиленная пропаганда среди соседей с целью приобретения их земли и расширения собственного земельного надела. Так получается некая загородная недвижимость, целые улицы вместо старых построек застраиваются престижными коттеджами на тех участках, которые приобрел предприимчивый деятель земельного рынка. Существенным тут бывает еще и то, что часто в роли покупателей выступают лица, имеющие возможность провести ленд-девелопмент и поменять регистрационную принадлежность земель от дешевой земли сельхозугодий до дорогого земельного надела со всеми разрешениями под строительство. Если возле таких участков проведена еще и соответствующая работа по созданию нужной инфраструктуры, то увеличение их цены в Подмосковье возможно до 300% от начальной.

Искусственное завышение цены при продаже

Более всего искусственным завышением цены на землю при продаже грешат местные районные администрации при продаже земельных участков на вторичном рынке в совокупности с недвижимостью на них. Происходит это как по объективным причинам, так и вследствие причин субъективного характера. Объективно здесь проявляется несовершенство законодательства, когда в цену на земельные участки включается балансовая стоимость объектов недвижимости, построенной на них и отчуждаемой вместе с землей. В эту балансовую оценку недвижимости входит цена самого строительства объекта, причем по фактическим затратам (а не по установленным нормативам), в которые входят и затраты на исправления ошибок строителей, на сверхнормативное расходование материалов и трудозатрат. Далее, сюда включены затраты на капитальный ремонт строений, тем самым делая участок с самым ветхим домом иногда дороже ему равноценного, но с новым строением. Муниципальная собственность зачастую еще учитывается по балансу, который составлен очень давно, вот потому её и так трудно приобрести предприятиям, которые с 1 января 2010 года это должны сделать в обязательном порядке, если на их территорию ранее распространялось разрешение бессрочного земельного пользования. Имеются случаи завышения цен везде, присутствует такой фактор и в ценах на земельные участки по Киевскому шоссе.

Субъективная же сторона вопроса кроется в том, что административные органы в погоне за максимальной прибылью просто увеличивают процент её, нарушают нормативы по рентабельности от собственной конкретной работы.

Цены в Подмосковье

При нынешнем большом спросе на земельные участки в Подмосковье интересно знать про цены в Подмосковье на земельные участки, про требования предъявляемые к оформлению сделок с земельными участками, различные особые условия по районам Московской области. Любые действия по купле-продаже земли с расположенной на ней недвижимостью требуют предоставления документов на право собственности физического или юридического лица на земельный участок. От аккуратности продавцов, внимательности покупателей и компетентности посредников во многом зависит уровень цены на земельные участки. Обязательно органами по землеустройству данного района обязательно должен быть составлен кадастровый план продаваемого земельного участка. Этот план удостоверяется органом, который осуществляет деятельность по ведению и внесению изменений в государственный земельный кадастр, условия и необходимая документация по кадастру земельного участка регламентируется соответствующим законом. Существует также ряд ограничений на проведение сделок с землей, от них тоже зависит цена на землю и сама возможность приобретения земельного участка. Многие участки не могут быть включены в коммерческий оборот. Это земли объектов федеральной собственности, государственные заповедники и национальные парки, земли под недвижимым имуществом постоянного использования Вооруженных Сил Российской Федерации; объекты, земли объектов атомной энергии, территории кладбищенских захоронений, приграничные зоны. Большие ограничения существуют для сделок на территориях лесного фонда, в водоохранных зонах. Надо помнить, что низкие цены на земельные участки Московской области могут быть буквально, если не с подводными, то с подземными камнями. При покупке не лишним будет поинтересоваться в управлении археологии тем фактом, не имеются ли на них объектов культурного наследия или археологические ценности. Есть еще участки земли, которая загрязнена разного рода отходами производства, причем внешне всё может выглядеть пристойно, но при работе по строительству выяснится, что в котловане появились ядовитые жидкости и испарения. Нельзя вести жилую застройку в зонах отчуждения аэродромов, морских и речных портов, объектов энергетики и связи, причем никакие ведомственные разрешения не смогут отменить действие законного запрещения. Вся работа по строительству загородной недвижимости начинается с приобретения земельного участка. Принадлежность земельного участка надо установить еще до начала строительных работ, чтобы потом не заниматься самому хлопотным ленд-девелопментом по преобразованию сельскохозяйственных земель в земли, на которых можно строить различные объекты недвижимости. Привлекательная начальная цена хорошего земельного участка может быть с подвохом и принести большие расходы в будущем.

Цены на земельные участки по Киевскому шоссе

По ценам на земельные участки по Киевскому шоссе можно смело утверждать, что они являются одними из самых высоких в Подмосковье. Именно западное направление от юго-запада, где лежат земли Наро-фоминского района до северо-запада по Новорижскому и Ярославскому направлениям являются самыми престижными в отношении спроса у москвичей. Тут прекрасно развита дорожная инфраструктура, потому и привлекательность земельных участков очень велика. Диктуется цена на дома и коттеджи еще и в зависимости от их географического расположения, наличия хорошей экологической обстановки, присутствия нужных и надежных коммуникаций по газоснабжению и электроэнергии, ну и наконец, от престижности самого поселка. Нет необходимости говорить, что это направление имеет все подобные в изобилии. По престижности, а, соответственно, и по ценам на землю, оно, безусловно, уступает знаменитой Рублевке, но нисколько не хуже её по природным богатствам и рекреационным возможностям. Продажа земельных участков в Подмосковье по Киевскому шоссе дело очень прибыльное. Так уж сложились цены в Подмосковье, что районы, расположенные вдоль автомагистралей правительственного уровня всегда находятся в более выгодном положении на рынке земли. Сама недвижимость на них не особо нужна покупателям, будь это дачный дом или сельский. Более всего свой вклад в ценообразование вносит сама земля, возможность её использования под строительство домов с правом ПМЖ. Для увеличения доли таких земель на рынке используют такой вид деятельности, как ленд-девелопмент. Кстати, по Киевскому шоссе это уже, практически, единственный источник пополнения первичного рынка земли. Суть его состоит в том, что земли сельскохозяйственного назначения переводятся в другую категорию, позволяющую проводить на них ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). При этом вместе с пакетом всех разрешительных документов ленд-девелопмеры берут подряды на строительство дорог и всех нужных коммуникаций, а потом продают земельные участки под застройку или берут индивидуальные заказы на строительство. При этом цены на земельные участки после проведения ленд-девелопмента возрастают в 1,5 – 3 раза по сравнению с той, за которую они были приобретены, будучи в статусе земель сельского хозяйства. Это является источником громадных доходов для предприимчивых деятелей в сфере земельного бизнеса.